強(qiáng)制轉(zhuǎn)換？NO， 批量操作而已

年初的時(shí)候，當(dāng)LPR才出來的時(shí)候，我們寫過一篇文章，詳細(xì)的說了這個(gè)最新的名詞代表這什么意思，大家應(yīng)該怎么樣去選擇。

詳情請點(diǎn)擊-正式實(shí)施LPR！為啥央媽要把房貸利率跟LPR掛鉤？（內(nèi)含LPR轉(zhuǎn)換全面解答）。

而前幾天的一則聯(lián)合通告，則顯得更加勁爆：

（圖片來源于新浪財(cái)經(jīng)）

簡而言之：8月25日起，只要符合條件的存量房貸款將自動(dòng)轉(zhuǎn)化為LPR定價(jià)模式。

原來是還可以選，有的選！現(xiàn)在是直接批量轉(zhuǎn)化，有點(diǎn)意思！

強(qiáng)制選擇？NO，正常操作而已

不少人看到這個(gè)就十分的緊張，但其實(shí)大可不必，因?yàn)槲募锩孢€有補(bǔ)充說明：

如果客戶對(duì)結(jié)果有異議，可以在年底前自助轉(zhuǎn)回或協(xié)商處理。

據(jù)悉，這次為什么會(huì)出臺(tái)這么一則聯(lián)合通知，官方并沒有給出來一個(gè)明確的解釋，不過我們可以通過一些線索來一見端倪，超人幫大家理了一條時(shí)間線：

根據(jù)2019年底人民銀行發(fā)布的公告，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

2：實(shí)行過程之中，老百姓的疑惑變多，工作執(zhí)行不理想。

但在最初各大銀行的文件中，多數(shù)有著這么一條條款：請自主判斷是否轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，我行充分尊重您的選擇權(quán)，這就導(dǎo)致了購房者面臨著選擇困難癥。

在實(shí)際的轉(zhuǎn)化中，各類購房者，疑惑很多，尤其是普遍都會(huì)糾結(jié)于“調(diào)整后月供是否會(huì)增加”的問題，使得銀行和個(gè)貸部門面臨這很多的咨詢，甚至也影響了其他正常的工作。

根據(jù)8月6日人民銀行發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（2020 年第二季度）》披露，截至 6 月末，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換進(jìn)度已達(dá)55%。其中，存量企業(yè)貸款轉(zhuǎn)換進(jìn)度為 76%。工作進(jìn)度不理想。

3：最后，加快效率轉(zhuǎn)換，減少雙方的工作成本

而這次聯(lián)合通知的出臺(tái)，更多的是代表這一種態(tài)度：加快推進(jìn)LPR的轉(zhuǎn)化工作，減少前期溝通、咨詢、解惑、實(shí)際操作等工作成本。

我們不難看出，國家進(jìn)一步改革完善LPR相關(guān)機(jī)制，深化貸款利率市場化改革的決心。

從推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，達(dá)到以改革的方式疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，推動(dòng)企業(yè)實(shí)際融資成本逐步下降。

同時(shí)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)存款利率并軌工作，推動(dòng)銀行負(fù)債成本下降。

LPR的批量轉(zhuǎn)換將會(huì)造成什么影響

1：本質(zhì)上沒有發(fā)生任何的變化

從固定的利率轉(zhuǎn)換為LPR，從本質(zhì)而言，并沒有發(fā)生任何的變化。

只是換了一種“計(jì)算方式”而已。

原來銀行的報(bào)價(jià)為：固定利率+上?。╔%），現(xiàn)在變?yōu)椋篖PR+基點(diǎn)而已。

而目前銀行同行的 LPR+65-75個(gè)基點(diǎn)。也就是4.65%+（0.65-0.75）=5.3-5.4%。

跟原來的銀行的上浮10%，沒有太大的區(qū)別（4.9%*1.1=5.39%）。

2：對(duì)購房者而言，影響也不會(huì)太大

轉(zhuǎn)化為LPR的模式之后，變化的只有LPR的基本點(diǎn)數(shù)，而加權(quán)值是恒定。從轉(zhuǎn)化的那一刻開始就固定不變。

舉例說明：

客戶A2018年購房，30年按揭，房貸為100萬，利率為基準(zhǔn)上浮10%≈5.4%，每個(gè)月月供大約為：5615元。

按照當(dāng)前的政策，轉(zhuǎn)換后為：LPR（4.65%）+75個(gè)基點(diǎn)，其中加權(quán)點(diǎn)（+75個(gè)基點(diǎn)），這一項(xiàng)是恒定不變的。未來只有LPR會(huì)發(fā)生變化。

假如LPR持續(xù)下行，某一天變?yōu)?.45%，那么客戶A的房貸利率就是：4.45%+75%=5.2%。

那么客戶A 的月供將會(huì)變成：5491元（四舍五入為5500元）。

實(shí)際上影響不到200元/月。

3：后期可以回調(diào)至原來的模式

銀行在文件中，也表明如果批量完成之后，覺得不滿意，可以在年底之前在手機(jī)銀行自主調(diào)回，或者跟銀行客戶經(jīng)理協(xié)商完成。

普通購房者應(yīng)該怎么選

現(xiàn)在看起來，好像也沒得選，因?yàn)殂y行會(huì)批量轉(zhuǎn)化成LPR，除非是以下幾種情況：

但不少的購房者還是會(huì)擔(dān)心問題的發(fā)生。

特別是月供如果增加了怎么辦？

其實(shí)大可以不必緊張，因?yàn)槟阒灰プ∽铌P(guān)鍵的點(diǎn)就可以了：

如果LPR值上升，則月供會(huì)變多，LPR值下降，則月供會(huì)減少。

因此，究竟是固定好，還是浮動(dòng)好，更多的基于對(duì)未來5年期內(nèi)LPR的預(yù)判。

（圖片來源于中國工商銀行官網(wǎng)）

這里可以提供2組數(shù)據(jù)供大家來參考：

1：從短期來看

過去1年的時(shí)間里，LPR 4次調(diào)整，均為下行（下調(diào)比例20個(gè)基點(diǎn)），而從今年的情況來看，經(jīng)歷了疫情事件，大概率還會(huì)繼續(xù)下行：

2：從長期來看，利率持續(xù)走低已是常態(tài)：

從這兩組數(shù)據(jù)來看，未來5年期的LPR大概率會(huì)持續(xù)的降低，很多人也都說過這個(gè)觀點(diǎn)。

未來的中國貨幣政策將緊扣LPR這一主軸，未來LPR調(diào)降將通過兩個(gè)途徑共同加速推動(dòng)。

一方面，MLF利率還會(huì)繼續(xù)下調(diào)。

另一方面，2020年還會(huì)定向降準(zhǔn)，進(jìn)一步降低金融機(jī)構(gòu)的長端資金成本，從而引導(dǎo)LPR市場化加點(diǎn)的下行。

但房貸的時(shí)間多達(dá)20-30年，普通人半輩子的積蓄都在這上面。

而未來10、15年以后呢？LPR會(huì)怎樣，時(shí)間太長了…誰也看不準(zhǔn)!

因此，超人給出如下的建議：（針對(duì)于可以轉(zhuǎn)化的商業(yè)貸款客戶，不能轉(zhuǎn)化的不在討論范圍內(nèi)）。