鳥姐說：

這塊地成交前，不少朋友說這可能是新的“地王”。結(jié)果即便并不是，但也反映出九龍坡居高不下的土地成交。

九龍坡值得這樣的“高價地”嗎？這些土地又會誕生什么樣的產(chǎn)品？對你我生活有什么影響？

地價推高房價，在這個邏輯下，今天這塊地不管有沒有打破重慶的紀錄，都可以讓很多人嗨起來。尤其是九龍坡的項目們。

不過，現(xiàn)實給你潑冷水時，連聲招呼都不會打。

除了今年新賣的4塊，去前年成交的3塊萬元地已經(jīng)全部進入市場銷售。分別是樓面地價10102元/㎡的洺悅國際、樓面地價10291元/㎡的升偉鉑寓、樓面地價13549元/㎡的榮安九龍壹號。

按照我們這些凡夫俗子簡單粗暴的想法，手里拿著萬元地，不說做高端或者豪宅，至少得做個面積大點的改善。不然怎么做溢價，支撐萬元的地價成本？

但九龍坡的萬元地們，想法不一樣。跟坐在一起商量過似的，全部做了比較小的面積。

在售產(chǎn)品中，洺悅國際把面積做在套內(nèi)73-89㎡、九龍壹號是套內(nèi)69-77㎡，升偉鉑寓更“極致”，直接做了類似公寓的住宅，套內(nèi)約25-44㎡。

面積做小之后，總價就降下來了。洺悅國際的主力總價在140-190萬、九龍壹號在165-204萬，升偉鉑寓更低，在63-119萬左右。

就好像，它們不僅商量了面積，還商量了總價，把價格紅線控制在200萬上下。

同樣都是容積率2.0-2.5的萬元地，其它地方膽子就要大得多。尤其是北區(qū)，套內(nèi)面積普遍在100㎡以上，總價普遍在200萬以上。

九龍坡的這種默契，不止出現(xiàn)在萬元地身上，還出現(xiàn)在樓面地價破9的項目上。

截至目前，九龍坡一共成交了5塊樓面地價破9的土地。除了昨天新成交的那塊，其余4塊已經(jīng)全部進入市場銷售。

這里面卓越中寰的住宅已經(jīng)賣完，象嶼公園悅府、融信海月渝州、九龍都會都處于銷售狀態(tài)。

它們在售產(chǎn)品的面積，只有融信海月渝州往前跨了一小步，除了套內(nèi)79㎡的戶型，還做了稍微大一點的套內(nèi)98-104㎡。

象嶼公園悅府和九龍都會還是打了一張“安全牌”，把面積控制在套內(nèi)75㎡上下?？們r也降下來了，最高不超過190萬。

用降面積控總價的方式“討好”市場，九龍坡的高價地們就能得到想要的反饋嗎？很遺憾，并沒有。

這六個在售項目的銷售情況，不能說特別不好但也不算非常理想。大部分從開盤到現(xiàn)在，整體成交率在五六成左右，剩下的小部分成交率更低，兩成甚至不到兩成。

以升偉鉑寓為例，套內(nèi)不到50㎡、總價不超過120萬的1號樓，去年11月7日拿預售。到現(xiàn)在，花了將近一年的時間賣掉將近一半的房子，成交率47.90%。

03

楊家坪商圈擴容，重點工程是廣大新天地項目。資料顯示，廣大新天地占地1平方公里左右，建成后會把現(xiàn)在的楊家坪商圈、華潤萬象城、中迪廣場周邊街區(qū)連成一片，最終形成一個核心區(qū)域約3平方公里的“新楊家坪商圈”。

若目標達成，它就是九龍坡最酷的崽，改變商業(yè)、消費被其它區(qū)域（比如渝中）虹吸的局面。

廣大新天地大致用地范圍，圖片來自星耀重慶