編者薦語：

不知道諸君對舊改、拆遷怎么看？反正鳥姐身邊的人，都在想象自己家拆遷的那天。當(dāng)然，鳥姐相信他們都是為了城市舊改煥新的大業(yè)。但是，如果你家原本屬于舊改，一下子不拆遷了，你作何感想？你能怎么辦？

以下文章來源于貓?jiān)u樓市，作者樓市招財(cái)貓

貓?jiān)u樓市

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鳥姐說：

這次我們以九龍坡區(qū)的拆遷來看。說好的舊改，說好的老小區(qū)拆遷，為什么這些老小區(qū)就10年拆遷無望呢？

到底是哪些小區(qū)？它們前路如何？

這一事件，對你我有何啟發(fā)？

房子一移，蘭博基尼；房子一扒，帕拉梅拉；

電梯一安，坐立不安；外墻一刷，心臟病發(fā)。

光是從這幾句打油詩中，我們就能深深體會(huì)到老小區(qū)居民對于拆遷的渴望心情，畢竟拆遷實(shí)打?qū)嵳Q生了一批批的“暴發(fā)戶”。現(xiàn)在，只要誰家房子上出現(xiàn)了帶紅圈的拆字，那立馬就會(huì)變成眾人艷羨的對象。

但這樣的好事對下面幾個(gè)區(qū)域來說，估計(jì)是沒戲了。

9月中旬，有記者從九龍坡區(qū)住房城鄉(xiāng)建委處獲悉，將對紅育坡片區(qū)、埝山苑社區(qū)、勞動(dòng)三村社區(qū)、蘭花小區(qū)（3—5）、興勝路片區(qū)及楊家坪農(nóng)貿(mào)市場周邊老舊小區(qū)進(jìn)行老舊小區(qū)改造工程。改造內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施、完善工程和提升工程。

現(xiàn)在坡區(qū)正積極與萬科、保利、新大正等物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)對接，探索老舊小區(qū)前期整治改造、后期物業(yè)管理一體化實(shí)施的改造模式；一方面，深入挖掘老舊小區(qū)內(nèi)可經(jīng)營性資源，梳理出停車位、充電樁、農(nóng)貿(mào)市場、公有房屋、閑置物業(yè)、廣告位、散居樓棟清掃保潔等7大類經(jīng)營性收入來源。另一方面，策劃包裝項(xiàng)目將積極引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。

埝山苑社區(qū)

蘭花小區(qū)

消息一出，社區(qū)里期盼拆遷的居民們，心子把把涼了大半截。

01

為何舊改代替拆遷

（1）從政策上來講，“房住不炒”的官方態(tài)度越來越明確。

近年來，許多地區(qū)的城中村或棚戶區(qū)改造都采用了貨幣安置的方式，獲得拆遷款的居民會(huì)用這些錢再次涌入商品房市場。在這之中，有人買了一套之后發(fā)現(xiàn)還有剩余，但又找不到其他合適的投資渠道，那他就會(huì)選擇再買一套。城市發(fā)展如此快，房子拆起來容易，建起來難，這樣就導(dǎo)致房產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價(jià)過快上漲。

于是今年七月，國務(wù)院專門出臺(tái)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》

這份文件的出臺(tái)意味著舊改將逐漸替代拆遷，“拆遷富”將慢慢成為歷史。

（2）從經(jīng)濟(jì)上講，不是不想拆，是實(shí)在拆不起了??！

以前房價(jià)低，安置成本、建房成本等都比現(xiàn)在低。但隨著房價(jià)上漲和人們對拆遷補(bǔ)償?shù)目鋸堜秩?，老百姓對安置補(bǔ)償有了更深的認(rèn)知，面對拆遷款可以說是獅子大開口，這導(dǎo)致拆遷安置成本大幅度上升。

有些地方的拆遷安置費(fèi)用甚至接近新房售價(jià)，加上新房建造成本和其他費(fèi)用，后期開發(fā)商根本無利可圖。

某片區(qū)拆遷價(jià)格 圖源網(wǎng)絡(luò)

坡區(qū)這次公布的舊改區(qū)域，它們的共同點(diǎn)都是人口多，位置好，如果硬要拆遷，這對政府來說實(shí)在是力不從心。

再加上現(xiàn)在新拍的土地幾乎都有低容積率的限制，開發(fā)商很難再像過去那樣在有限的土地上蓋出更多的房子。如此一來，前有狼后有虎，誰敢接盤。

（3）從社會(huì)影響上講，舊改比起拆遷，沒有那么多的負(fù)面。

“強(qiáng)拆”、“釘子戶”、“拆遷糾紛”，用這些關(guān)鍵詞在網(wǎng)上搜索，刷新出的相關(guān)消息比比皆是。

對政府來說，在拆遷啟動(dòng)過程中，相關(guān)部門需要不斷和拆遷戶們進(jìn)行協(xié)商，任何一個(gè)問題就有可能導(dǎo)致項(xiàng)目停滯不前甚至前功盡棄，眾所周知，紅巖村大橋進(jìn)程就是這樣被拆遷釘子戶給耽誤了的。

這樣的事情一旦多了，勢必影響城市發(fā)展進(jìn)程。

紅巖村大橋施工中斷現(xiàn)場

對拆遷戶來說，雖然這是一次擁抱新生活的機(jī)會(huì)，但其中有多少人愿意呢？因?yàn)椴疬w的賠付方式一種是貨幣安置，另一種則是安置房。照核心區(qū)如今的房價(jià)來看，選擇貨幣的話你很有可能要倒貼部分錢才能在原地買房；而選擇安置房，那你就會(huì)離開原本的舒適圈。

因此，對老百姓來說，這是一個(gè)兩難的選擇。

而舊改和拆遷相比，它只是在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行翻新，耗費(fèi)的人力物力相對較少，并且能減少群眾矛盾的發(fā)生。雖然只是對房子進(jìn)行翻新，但不用業(yè)主出資就能改善居住環(huán)境，房子還可能因此升值，兩全其美。

02

“老破小”何去何從

面對突如其來的舊改大勢，“老破小”未來如何改造還是取決于其本身狀況和政府的決策。

根據(jù)政府決策和目前發(fā)展情況來看，“老破小”也并不是完全不拆，畢竟城市化的進(jìn)程需要解決用地不足問題及城市面貌更新問題。

那具體哪些能拆，哪些不能，這就要從房屋本身來具體問題具體分析。

從本身因素來看，“老破小”的位置因素，結(jié)構(gòu)安全因素，以及房齡情況都會(huì)影響它能否順利成為拆遷區(qū)。

（1）位置因素

李嘉誠曾提出房地產(chǎn)第一黃金定律：“地段，地段，還是地段”。而地段同樣也是影響“老破小”命運(yùn)的關(guān)鍵因素。

處于城市CBD、商業(yè)核心區(qū)的老破小，為了城市發(fā)展我想最終是逃不出被拆遷的命運(yùn)的。例如處于兩江四岸規(guī)劃中的彈子石老街，下浩，上浩，以及十八梯等地方，就已經(jīng)一改舊貌被打造成為城市新名片。

彈子石老街今昔對比 圖源網(wǎng)絡(luò)

但遠(yuǎn)離了城市的核心規(guī)劃，無論有多好的起點(diǎn)，終究是會(huì)被遺忘的。

比如魚洞老城區(qū)，作為曾經(jīng)巴南區(qū)的行政中心，上世紀(jì)七八十年代的房屋可謂是遍地開花，但棚改政策執(zhí)行十年了，被拆遷的地方屈指可數(shù)。

魚洞老城區(qū)，低矮的老破小占據(jù)半壁江山 圖源網(wǎng)絡(luò)

（2）結(jié)構(gòu)安全因素

從安全因素考量，各類老破小的命運(yùn)也將走向不同的方向。如果房屋已經(jīng)被劃歸為危房，或者房屋結(jié)構(gòu)等存在安全隱患，通過修繕維護(hù)的代價(jià)遠(yuǎn)大于推倒重來，那它們的命運(yùn)最終還是會(huì)被拆除。

（3）配套設(shè)施因素

“老破小”雖已經(jīng)自帶一個(gè)“老”字，但在其中自然也分老大哥和小老弟。不同的房齡，配套設(shè)施也不同。

年長些的老破小，比如彈子石衛(wèi)國路那片拆遷區(qū)域，早年間既沒有完善的排污設(shè)施，也沒有便利的交通。房屋與房屋間的距離不過三五米，既沒有良好的公共照明，也沒有應(yīng)急的消防設(shè)施，火災(zāi)隱患和安全問題突出。這樣的老破小在城市的發(fā)展中也是注定會(huì)被淘汰掉。

而稍微年輕些的老破小，有較為統(tǒng)一的規(guī)劃，設(shè)施設(shè)備相對完善，還是有足夠的空間進(jìn)行改造。

結(jié) 語

綜上所述，文章開頭所說的舊改區(qū)域，90年代后期才建成的，基本都是屬于老破小當(dāng)中的年輕一代，小區(qū)內(nèi)部可改造空間相對富足，房屋結(jié)構(gòu)也沒有什么安全隱患，后期可以進(jìn)行電梯加裝和管道改造；從區(qū)域規(guī)劃上看也還沒有到非拆不可的地步，并且這些房子地理位置都占據(jù)優(yōu)勢，幾乎都在商圈附近，交通方便，不少老房子甚至是軌交房和學(xué)區(qū)房，生活配套十分豐富。

所以我認(rèn)為，對于這些已經(jīng)在市中心定居十幾二十年的居民，尤其是老年人來說，只要居住條件能改善，其實(shí)是沒人愿意拆的。

某小區(qū)改造后 圖源網(wǎng)絡(luò)

雖然暫時(shí)不能拆遷了，但改造后的這些小區(qū)，我相信一定能給人煥然一新的居住體驗(yàn)。

·THE END·

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