編者薦語(yǔ)：

2020年12月29日，香港置地在觀音橋拿下一宗樓面價(jià)14142元/㎡的地塊，成為重慶地王。沒(méi)想到僅三周這一紀(jì)錄便被突破。新地王地塊比它好嗎？它們未來(lái)將會(huì)怎么發(fā)展？

以下文章來(lái)源于貓?jiān)u樓市，作者樓市叮當(dāng)貓

貓?jiān)u樓市

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鳥姐說(shuō)：

去年最后一天，重慶供應(yīng)的一宗土地，令大家興致勃勃，起拍樓面價(jià)10400元/㎡，它成交能否成為新地王呢？

這塊地情況到底怎么樣？今年第一次土拍，對(duì)全年樓市意味著什么？

2020年12月31日，中心城區(qū)供5宗商住用地，總供地面積達(dá)到了近55萬(wàn)方。其中南坪組團(tuán)41畝地塊最引人注目，容積率3.1，可建規(guī)模8.50萬(wàn)方，公告樓面價(jià)10400元/㎡。

今天該地塊公共出讓到期，共吸引了包括企業(yè):偉清、春風(fēng)＋東原、萬(wàn)科、金輝、國(guó)瑞、弘陽(yáng)、香港置地、綠城、華宇、保利、卓越、金科等共13家企業(yè)參與競(jìng)拍。

最終，南坪地塊被卓越以12.1億元，樓面價(jià)14236元/㎡拿下。

（位置圖僅供參考，實(shí)際請(qǐng)以地塊公示為主）

地塊指標(biāo)

地塊用途：住商混合用地

土地面積：41畝

容積率：3.1

可建體量：8.50萬(wàn)方

商住比：3:7

公告總價(jià)：88396萬(wàn)元

公告樓面價(jià)：10400元/㎡

保證金：17680萬(wàn)元

公告截止時(shí)間：2021年1月20日

南岸區(qū)近些年來(lái)供地并不多，大多都是在茶園，而且供出來(lái)的地都還被“自摸”了。而南坪作為傳統(tǒng)的核心區(qū)，最近一次供地還是在去年12月份。被春風(fēng)+東原拿下，總價(jià)3億元，樓面價(jià)達(dá)到了11398元/㎡。

之所以這塊地被這么多人矚目，原因就在于這是重慶主城核心區(qū)在2021年的第一場(chǎng)土拍，人們都看這次土拍能不能把重慶的開年小陽(yáng)春給拉一把。部分人認(rèn)為，這塊地的土拍結(jié)果基本可以預(yù)期21年上半年，甚至一整年的重慶樓市走向！

如果這塊地不能拉升信心，小陽(yáng)春樓市完了，反之，信心拉升小陽(yáng)春，可能就是漲價(jià)什么的。

想來(lái)還是有道理，在現(xiàn)在橫盤的背景下，不少人還是有所期待。

據(jù)了解，南坪這塊地總計(jì)容建筑面積為84995.8平方米（住宅59497.06平方米、商業(yè)12749.37平方米、商務(wù)12749.37平方米），商住比并不低，打造起來(lái)并不輕松。

這塊地的條件與去年香港置地觀音橋地塊，以及中海紅旗河溝地塊都差不多。

就位置來(lái)說(shuō)，南坪最近些年基本都沒(méi)什么發(fā)展，和香港置地地塊相比，可能要差一點(diǎn)兒，但與中海紅旗河溝地塊比較，應(yīng)該還是不錯(cuò)的。

對(duì)于南岸來(lái)說(shuō)，這塊地真的夠好了，商業(yè)、地鐵、地塊平坦度、人流量等都有，靠近3號(hào)線南坪站，還有南城大道和四小區(qū)公交站，而且10號(hào)線也會(huì)在這邊開出口；此外還緊靠步行街、萬(wàn)達(dá)、星光，離上海城也不遠(yuǎn)，醫(yī)療方面，附近還有六院和南岸區(qū)人民醫(yī)院，不管是交通還是配套基礎(chǔ)設(shè)施都可以說(shuō)很完善，生活方便。除了南濱路和彈子石，這里可以說(shuō)是南岸的最優(yōu)質(zhì)的土地。

當(dāng)然，缺點(diǎn)也是有的，逃不過(guò)的周邊老房子，像萬(wàn)壽花園、慶隆花園這樣二十多年的老盤，還有南城大道飲食一條街，加上經(jīng)常堵車。

最近些年，開發(fā)商似乎不大信任南岸人民的接盤能力，新的項(xiàng)目并不多，要么是超高層，要么是小開發(fā)商修的。在一路向北的背景下，大部分新重慶人和投資客，買房似乎很少考慮到南岸。

南坪這塊地，光看位置不看條件就偏激了，只要是核心區(qū)，哪塊地不好嘛?？匆幌逻@塊地的出讓條件，就知道未來(lái)產(chǎn)品該打造成什么樣了。

這塊地住宅只有6萬(wàn)方不到，對(duì)于小區(qū)打造，本質(zhì)上是有區(qū)別的。3.1的容積率、60米的限高，還是商住的屬性，加上周邊各種不可控建筑物的限制，可能實(shí)際容積率會(huì)更高。如此苛刻的條件，基本不會(huì)是朝著準(zhǔn)改善產(chǎn)品去的，基本上產(chǎn)品不是投資小戶，就是像T8，T10這樣的偽改善產(chǎn)品，而且，價(jià)格肯定不會(huì)低，不會(huì)少于2萬(wàn)+?？們r(jià)是否市場(chǎng)接受，可能需要拿地企業(yè)斟酌一番。

另外就是打?qū)W區(qū)房了，附近有珊瑚小學(xué)，不知道這塊地拿下來(lái)之后，能否有指標(biāo)，這樣的話，應(yīng)該是不愁賣的。至于商務(wù)商業(yè)等，可能修個(gè)公寓性質(zhì)的差不多，就像亞太商谷那種。

這塊地的容積率和體量基本就決定了剛需產(chǎn)品的屬性，參考目前片區(qū)在賣的升偉以及招商項(xiàng)目。能花200萬(wàn)的的置業(yè)者都是朝著改善去的，會(huì)認(rèn)這個(gè)地方的改善環(huán)境？投資屬性和居住配套成色并不是很足。

香港置地小苑其實(shí)還看不出什么，畢竟商業(yè)比率太高了，是多個(gè)地塊組合的，商業(yè)是純商業(yè)地塊，住宅是純住，符合能參拍的開發(fā)商都少。南岸這塊地也是，都有商業(yè)商務(wù)地塊加持。對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，短時(shí)間內(nèi)跑完高周轉(zhuǎn)無(wú)疑壓力很大，畢竟這么小的體量，周期延長(zhǎng)了資金成本也很惱火，除非你有很強(qiáng)的品牌號(hào)召力。你看重慶的核心資產(chǎn)基本上都開發(fā)得慢，像中海國(guó)際社區(qū)、御龍?zhí)旆濉⒅貞c天地、華潤(rùn)二十四都是很早以前拿的地，基本到現(xiàn)在都還沒(méi)開發(fā)完。

在土拍開始前，就有人預(yù)測(cè)好的開發(fā)商可能看不上，小的開發(fā)商不敢拿，看來(lái)都打臉了，全重慶都希望這塊地能給重慶樓市來(lái)個(gè)新年的開門紅。

目前南坪老城也迎來(lái)了幾個(gè)利好，比如之前龍湖天街來(lái)了，前段時(shí)間效果圖都已經(jīng)出來(lái)了，雖然面積不大，但是看起來(lái)還是不錯(cuò)的。

南坪龍湖天街效果圖

另外，2021年1月15日，重慶市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布一則公告：南坪中心廣場(chǎng)品質(zhì)提升概念方案設(shè)計(jì)征集公告。正是在這一則公告里面，披露了南坪中心廣場(chǎng)的規(guī)劃范圍圖。這也表示，南坪商圈正主動(dòng)對(duì)標(biāo)一流，體現(xiàn)亮點(diǎn)特色，推動(dòng)錯(cuò)位發(fā)展，擬通過(guò)打造南坪中心廣場(chǎng)，進(jìn)一步聚集人氣，重鑄商圈中心，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商圈低谷反彈和全面升級(jí)，打造南坪城市品牌。

其實(shí)南坪最好的地塊還是原經(jīng)開區(qū)那些地，現(xiàn)在還被占著，像這樣地塊足夠大，但是離核心商圈又不遠(yuǎn)的地方，才好打造有溢價(jià)的好產(chǎn)品。而南岸區(qū)這樣的地很少，可能后續(xù)也只能通過(guò)拆遷來(lái)解決了。彈子石地還很多，只是好位置沒(méi)地了，還是有想象空間的。

結(jié) 語(yǔ)

南坪這塊地，可能會(huì)有一些出于地段考慮也是土著情懷的購(gòu)房者下叉。置換核心更好的新房，也不失為一個(gè)好的選擇，現(xiàn)在不搶核心資產(chǎn)，手里的錢就會(huì)被通脹淹沒(méi)，慢慢縮水。

重慶以往的高價(jià)樓盤現(xiàn)在都面臨去化困難，南坪片區(qū)現(xiàn)在售的樓盤為招商地產(chǎn)17年6月竟得地塊，樓面價(jià)6500元/㎡。今天這塊地到手之后，估計(jì)去化起來(lái)也是有不小的難度。畢竟在重慶各個(gè)核心區(qū)，如果沒(méi)有好的配套和品牌支撐，就只能意味著面臨要佛系賣房的處境。當(dāng)然，也要看誰(shuí)拿，大品牌實(shí)力夠穩(wěn)。

不得不說(shuō)，重慶核心區(qū)的樓盤現(xiàn)在的狀況并不怎么好過(guò)，新開出的價(jià)格市場(chǎng)接受不了，而高樓面價(jià)的產(chǎn)品卻并沒(méi)有停止，雖然在2021年會(huì)減少。

不知道這新年的第一高價(jià)，能否把重慶房?jī)r(jià)帶入一個(gè)新的階段呢？

·THE END·

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