構建住房市場(chǎng)穩健均衡發(fā)展的長(cháng)效機制曾經(jīng)是樓市熱議話(huà)題之一。有人說(shuō)，開(kāi)征房產(chǎn)稅就是穩定住房市場(chǎng)的長(cháng)效機制。也有人說(shuō)，土地特別是集體土地的市場(chǎng)化改革才是住房市場(chǎng)平穩發(fā)展的長(cháng)遠之策。然而，經(jīng)歷了長(cháng)時(shí)間的期盼與等待，這些所謂的長(cháng)效機制卻似乎始終未能面世。另一方面，伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)一輪又一輪的快速上漲，我們又不停地把經(jīng)濟學(xué)家所鄙視的限購、限貸等“短效政策”重新啟用或加碼，以應市場(chǎng)燃眉之急。在新一輪的調控中，限售政策也首次被采用并在各城市迅速推開(kāi)。

繼2016年“9·30”之后，2017年3月，以限購限貸為主要手段的樓市調控小高潮再度掀起。2017年3月17日，北京樓市調控再度加碼。北京樓市新政要求“認房認貸又認離”，并進(jìn)一步封堵了“商住房”限購漏洞。3月29日，杭州和廈門(mén)也在一個(gè)月內第二次升級了調控政策。至此，3月已有25城啟動(dòng)或升級了樓市調控政策。各地調控政策的集中升級顯然也與2月局部地區樓市重新出現異動(dòng)有關(guān)。據中國社科院財經(jīng)戰略研究院大數據房?jì)r(jià)指數（BHPI）監測發(fā)現，2017年2月房?jì)r(jià)在總體穩定的同時(shí)，部分城市調控政策效果有所減退。局部樓市經(jīng)歷短暫沉寂后迅速升溫，個(gè)別城市出現“二月瘋”。BHPI指數顯示，2017年2月，30個(gè)樣本城市中，有25個(gè)環(huán)比上漲，其中19個(gè)環(huán)比漲幅在1%以上，另有4個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比下跌。25個(gè)環(huán)比上漲城市中，有14個(gè)城市環(huán)比漲幅較上月繼續擴大，11個(gè)城市環(huán)比漲幅較上月收窄。

除了限購限貸，限售也開(kāi)始被應用到本輪樓市調控中。2017年4月19日，濟南市政府發(fā)布通知，要求限購區域內自通知施行之日起購買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)2年后方可上市交易。至此，成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、海南、東莞、西安、濟南等超過(guò)18個(gè)區域市場(chǎng)，歷史上首次啟動(dòng)了買(mǎi)房后需要過(guò)一定年限方可上市的樓市調控政策。

而據2017年兩會(huì )消息，被普遍視為重要長(cháng)效機制的房產(chǎn)稅并未列入2017年立法計劃。土地市場(chǎng)改革，也遲遲未見(jiàn)新進(jìn)展。為什么我們期盼的樓市長(cháng)效機制難以推出，而限購、限貸、限售這些看似違背經(jīng)濟規律的“短效機制”卻大行其道呢？樓市長(cháng)效機制到底是什么？

考察樓市長(cháng)效機制，離不開(kāi)對樓市的科學(xué)定位。中國住房改革歷史經(jīng)驗表明，中國大城市住房供求矛盾長(cháng)期突出，住房產(chǎn)品不宜完全商品化。以經(jīng)濟適用房為主體的新加坡住房模式，也許更為符合中國大城市住房長(cháng)期短缺的國情。2016年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出要堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年底，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十四次會(huì )議指出要準確把握住房的居住屬性。這是立足中國國情和住房政策實(shí)踐教訓，對中國住房市場(chǎng)的科學(xué)再定位。有限制的市場(chǎng)化，將是構建中國樓市長(cháng)效機制的基本方略。應當說(shuō)，新加坡式經(jīng)濟適用房模式，是非常貼近于中央對住房市場(chǎng)的最新科學(xué)定位的。

然而，歷史的選擇是，我們已然建立了以商品房為主導的城市住房模式。商品房已經(jīng)成為中國住房供應的主體，經(jīng)濟適用房退而成為專(zhuān)供低收入者的保障用房。1998年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），提出“1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”，“停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟適用住房原則上只售不租”。這標志著(zhù)沿襲數十年的福利住房政策為住房有限商品化所取代，建立以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系成為住房改革的目標。但隨后的政策取向，又導致經(jīng)濟適用房模式被商品房模式所取代。中國商品住房銷(xiāo)售呈爆發(fā)性增長(cháng)的態(tài)勢，居民購房欲望始終十分強烈，房地產(chǎn)業(yè)迅速上升為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。借助市場(chǎng)力量，大多數城鎮居民家庭的住房條件也得到了長(cháng)足改善。但在住房市場(chǎng)大發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了一些突出的負面效應，如房?jì)r(jià)飛漲、住房投機盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評。

在商品房成為中國住房供應主體的今天，重構經(jīng)濟適用房制度已經(jīng)不具備條件。但另一方面，限購、限貸、限售政策的大行其道，卻又無(wú)形中起到使商品房經(jīng)濟適用房化的功效。歷史的選擇總是充滿(mǎn)了戲劇性，在房?jì)r(jià)暴漲的倒逼下，新加坡式經(jīng)濟適用房制度正借道調控政策在大城市悄然回歸。深入分析可以發(fā)現，經(jīng)過(guò)嚴格的限購、限貸、限售后，中國大城市商品房和新加坡式經(jīng)濟適用房的界限已經(jīng)非常模糊。新加坡式經(jīng)濟適用房區別于普通商品房的主要特征，在于它的有限市場(chǎng)及購買(mǎi)數量限制。有限市場(chǎng)指的是，新加坡式經(jīng)濟適用房只有符合條件的特定人群才能購買(mǎi)，盡管這個(gè)符合條件的特定人群已經(jīng)涵蓋了大多數在當地生產(chǎn)生活的家庭。購買(mǎi)數量限制則表現為每個(gè)家庭只能申購二次，同時(shí)只能持有一套。雖然新加坡式經(jīng)濟適用房也存在二級市場(chǎng)，但有限市場(chǎng)及購買(mǎi)數量使得它的價(jià)格受到制約，從而保證了普通居民能夠有能力買(mǎi)得起。而反觀(guān)中國大城市限購限售后的商品房，與新加坡式經(jīng)濟適用房在經(jīng)濟屬性上并無(wú)本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟適用房政策。新加坡式經(jīng)濟適用房由政府直接供給，而中國的商品住房土地也由政府直接供應，只是建設環(huán)節借助了市場(chǎng)力量。

也許，限購、限售和限貸這些所謂的“短效機制”，才是歷史選擇的中國大城市樓市新長(cháng)效機制。這也是大城市住房市場(chǎng)始終無(wú)法擺脫它們的真正原因。我們需要做的，是在法治框架下，對這些政策作進(jìn)一步的規范化和制度化。要避免行政權力被濫用，強化執行監督，保證它們的公平性和適用性。這樣，我們可能就不用再苦苦等待“長(cháng)效機制”的推出了。（作者單位：中國社科院財經(jīng)戰略研究院）