瑞安自2015年提出“輕資產(chǎn)策略”以來，不斷出售內(nèi)地物業(yè)實(shí)現(xiàn)“減重”，目前，其在內(nèi)地的物業(yè)或已所剩無幾。

剛剛在股東大會上放話要將負(fù)債比率降至約50%至55%的羅康瑞，轉(zhuǎn)身就將重慶天地79.2%股權(quán)以41.33億對價(jià)賣給了萬科。

5月26日深夜，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，于2017年5月26日，Shui On Development、重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(均為公司全資附屬公司)、萬科與重慶錦瀾實(shí)業(yè)有限公司(萬科附屬公司)訂立買賣協(xié)議。

據(jù)此，重慶瑞安天地將向重慶錦瀾轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓權(quán)益(相當(dāng)于合作投資組合(透過項(xiàng)目公司)的79.2%權(quán)益)，出售轉(zhuǎn)讓權(quán)益的對價(jià)初始金額為人民幣41.33億元(初始對價(jià))，交割后，項(xiàng)目公司將不再為公司的附屬公司。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，重慶瑞安天地旗下主要業(yè)務(wù)為重慶天地的房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)投資。合作投資組合為位于重慶天地的一組未開發(fā)地塊，地上總建筑面積為87.08萬平方米，以及一項(xiàng)位于重慶天地第B11-2/3號地塊的在建工程，地上總建筑面積為38.84萬平方米。

這也就意味著，透過出售重慶天地79.2%股權(quán)，瑞安將獲得41.33億元的資金回款，而萬科則將以41.33億換回近126萬平方米的土儲大禮包。

瑞安41億售重慶天地

瑞安此次售予萬科的僅為重慶天地項(xiàng)目組團(tuán)中的其中一部分。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體過往報(bào)道顯示，重慶天地是一個(gè)大體量綜合項(xiàng)目，占地面積達(dá)125萬平方米，總建面超過360萬平方米，項(xiàng)目規(guī)劃的三大分區(qū)企業(yè)天地、天地商業(yè)街區(qū)和住宅，自嘉華大橋向西一字排開。

截至2016年年底，項(xiàng)目規(guī)劃中的1.3萬套住宅在實(shí)現(xiàn)7個(gè)小區(qū)共7000多方房源交付之后，目前仍有地塊尚未動工;規(guī)劃中的10棟甲級寫字樓竣工了7棟，目前已經(jīng)有超過200家企業(yè)入駐辦公。

瑞安此次選擇售予萬科的正是項(xiàng)目組團(tuán)的其中一部分，即位于重慶天地的一組未開發(fā)地塊，地上總建筑面積為87.08萬平方米，以及一項(xiàng)位于重慶天地第B11-2/3號地塊的在建工程，地上總建筑面積為38.84萬平方米。

該項(xiàng)出售轉(zhuǎn)讓權(quán)益的對價(jià)初始金額為人民幣41.33億元(初始對價(jià))，相當(dāng)于合作投資組合經(jīng)協(xié)定凈資產(chǎn)總價(jià)(金額為人民幣52.18億元)的79.2%，受限于交割時(shí)的調(diào)整。

合作投資組合的經(jīng)協(xié)定總資產(chǎn)價(jià)值金額為人民幣55.69億元，較項(xiàng)目公司于2016年12月31日的未經(jīng)審核賬目所示賬面值人民幣36.02億元溢價(jià)54.6%。

直至交割止就合作投資組合已產(chǎn)生及將產(chǎn)生的建設(shè)費(fèi)(包括財(cái)務(wù)費(fèi)用)，截至2016年12月31日，有關(guān)成本的初始金額為人民幣2.45億元。

于交割時(shí)合作投資組合的其他資產(chǎn)(并未計(jì)入合作投資組合經(jīng)協(xié)定總資產(chǎn)價(jià)值)，于2016年12月31日，有關(guān)資產(chǎn)的初始金額為人民幣200萬元。

于交割時(shí)合作投資組合的負(fù)債，于2016年12月31日，有關(guān)負(fù)債的初始金額為人民幣5.98億元。

對價(jià)將由買方分期以現(xiàn)金償付，重慶渝中已放棄其針對出售轉(zhuǎn)讓權(quán)益的優(yōu)先購買權(quán)。于該協(xié)議日期，買方已支付金額為人民幣2億元的意向金。

于2016年12月31日，合作投資組合的未經(jīng)審核的凈資產(chǎn)總價(jià)約為人民幣32.36億元。截至2016年12月31日止年度，合作投資組合的未經(jīng)審核的稅前及稅后虧損分別約為人民幣9800萬元及人民幣7400萬元。

對于是次出售的原因，瑞安在公告中就表示，交易可使集團(tuán)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的潛在價(jià)值，并獲得可觀收益，同時(shí)保留其于重慶天地未來發(fā)展的權(quán)益及品牌，符合集團(tuán)自2015年起采取的“輕資產(chǎn)策略”。交易亦有助改善集團(tuán)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，并將其資金循環(huán)投入其他發(fā)展及/或投資機(jī)會。

此外，與開發(fā)商萬科就合作投資組合(透過項(xiàng)目公司)及與其他主要公司建立合伙關(guān)系以及其他潛在合伙關(guān)系亦為“輕資產(chǎn)策略”的一部分，旨在協(xié)助加快拓展集團(tuán)于中國各地的開發(fā)業(yè)務(wù)。

羅康瑞“輕資產(chǎn)”策略

在此前5月24日舉行的瑞安股東會上，董事會主席羅康瑞就曾表示，希望到2017年年底集團(tuán)負(fù)債比率降至約50%至55%。

彼時(shí)，瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總裁孫希灝還透露，因?yàn)?月底公司旗下有項(xiàng)目合同簽帳額42億元人民幣，預(yù)計(jì)未來數(shù)月集團(tuán)的銷售會有較大幅的提升，對全年210億元人民幣的銷售目標(biāo)有信心。

現(xiàn)在看來，孫希灝彼時(shí)所提到的有項(xiàng)目合同簽賬額42億元，指的或正是將重慶天地部分項(xiàng)目79.2%股權(quán)售予萬科的這筆交易。

誠如瑞安在公告中所提，與萬科建立合作關(guān)系系集團(tuán)“輕資產(chǎn)策略”的一部分，此次瑞安與萬科的交易也并不是雙方的第一次往來。

早在2015年12月，萬科旗下萬丈資本就曾聯(lián)手香港李錦記斥資57.9億收購瑞安上海企業(yè)天地3號樓，并于2016年2月順利完成資產(chǎn)交割，這是萬丈資本成立以來的首例大宗商業(yè)地產(chǎn)交易，也是萬科首次與瑞安牽手。

據(jù)香港市場消息，今年3月13日，瑞安房地產(chǎn)和一買家簽署諒解備忘錄，以約80億元人民幣出售其在上海的商住混合項(xiàng)目瑞虹新城50%的股份，該潛在買家有可能為萬科。

未曾想到，上海瑞虹新城50%股權(quán)80億轉(zhuǎn)售萬科的消息尚未落實(shí)，重慶天地部分組團(tuán)79.2%股權(quán)卻率先被瑞安以41.33億賣給了萬科。

有業(yè)內(nèi)人士就表示，瑞安自2015年提出“輕資產(chǎn)策略”以來，不斷出售內(nèi)地物業(yè)實(shí)現(xiàn)“減重”，目前，其在內(nèi)地的物業(yè)或已所剩無幾。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，早在2012年，瑞安便先后以11.68億出售沈陽項(xiàng)目二期，以不超過34億出售上海商業(yè)物業(yè)予中國人壽信托，以及以24.12億將重慶天地寫字樓售予陽光壽險(xiǎn)而套現(xiàn)70億元。

2014年，瑞安又以2.64億元轉(zhuǎn)手天津武清住宅項(xiàng)目，以3.8億港元轉(zhuǎn)手成都物業(yè)等手法回籠資金。

及至2015年，瑞安再度出手，以57.9億元將上海企業(yè)天地3號樓買個(gè)萬科旗下萬丈資本和香港李錦記;2016年，瑞安又將佛山嶺南天地以18億元將賣給了碧桂園。

瑞安年報(bào)就顯示，于2016年底，集團(tuán)土地儲備(包括大連聯(lián)營公司)的總建筑面積為1080萬平方米，包括860萬平方米的可供出租及可供銷售面積和220萬平方米的會所、停車場和其他設(shè)施。合共八個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，分布于上海、武漢、重慶、佛山及大連五個(gè)主要城市的黃金地段。

在860萬平方米的可供出租及可供銷售的總建筑面積中，共有170萬平方米建筑面積已落成并持有作銷售及/或投資用途。約310萬平方米的建筑面積正處于發(fā)展階段，余下的380萬平方米則持有作日后發(fā)展用途。

據(jù)此計(jì)算，此次出售后，瑞安在內(nèi)地的土儲將減少至734萬平方米(不含會所、停車場和其他設(shè)施)。