長(zhǎng)租公寓正成為房企新的發(fā)力點(diǎn)。仿佛一夜之間，長(zhǎng)租公寓在重慶四面開(kāi)花。記者了解到，目前，龍湖、萬(wàn)科、旭輝等一批實(shí)力開(kāi)發(fā)商都選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入租賃市場(chǎng)領(lǐng)域，據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP30房企中，1/3已切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

究竟，為何當(dāng)前房企紛紛搶灘布局長(zhǎng)租公寓?它的盈利模式究竟怎樣?對(duì)此，記者進(jìn)行了調(diào)查。

房企巨頭推出長(zhǎng)租公寓

長(zhǎng)租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新興業(yè)態(tài)。通俗地說(shuō)，就是將房屋進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，然后再以單間、一室一廳、兩室一廳等形式出租給白領(lǐng)人士。租期最短要求半年。

最先在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域試水的地產(chǎn)商當(dāng)屬萬(wàn)科，推出長(zhǎng)租公寓品牌“萬(wàn)科驛”。2015年11月8日，重慶首個(gè)長(zhǎng)租公寓——萬(wàn)科旗下的西九·萬(wàn)科驛推出，據(jù)了解，目前“萬(wàn)科驛”已經(jīng)在重慶、廣州、上海、廈門(mén)、濟(jì)南、北京、西安等多個(gè)城市落地，并計(jì)劃至2017年將實(shí)現(xiàn)15萬(wàn)間萬(wàn)科驛公寓。

而去年龍湖地產(chǎn)也宣布正式涉足長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公兩個(gè)新業(yè)態(tài)，龍湖長(zhǎng)租公寓定名為“冠寓”，力爭(zhēng)在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)300處長(zhǎng)租公寓。

租金方面，記者了解到，目前，長(zhǎng)租公寓的租賃價(jià)格在城市中處于中等偏上水平。比周邊普通租賃住房要高出一些。如龍湖冠寓的戶(hù)型(面積)不同，租金也不同，總的來(lái)看，在2000元/月到3900元/月之間。而西九·萬(wàn)科驛公寓的租金標(biāo)準(zhǔn)則在799元/月到1999元/月之間。

“長(zhǎng)租模式”意欲何為?

長(zhǎng)租公寓被不少房企列為2017年的首要?jiǎng)?chuàng)新業(yè)務(wù)。房企究竟意在何處?

“這或許也可以看作一些房企針對(duì)公寓產(chǎn)品的"自救"。”在市場(chǎng)觀察人士看來(lái)，以重慶為例，在過(guò)去小戶(hù)型產(chǎn)品非常走俏，投資者和自住者都看重它的“低門(mén)檻”。

而隨著樓市調(diào)控加劇，信貸政策收緊，樓市中投資需求進(jìn)一步被擠壓，而自住者由于換房成本攀高，他們?cè)絹?lái)越傾向于買(mǎi)房“一步到位”，比如當(dāng)前熱銷(xiāo)的2.5房或3房。

一組數(shù)據(jù)也證明了這點(diǎn)。根據(jù)康聯(lián)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，80后選擇兩居的比例占到了大約70%;其次是三居，約占20%;單間配套的約10%。“80后購(gòu)房在戶(hù)型方面傾向于兩居，小兩口一間臥室，父母朋友什么的來(lái)了還有一間作為客房。”

而對(duì)于90后而言，買(mǎi)房選擇的不僅是居所本身，更是對(duì)自己未來(lái)生活方式的“表態(tài)”?？德?lián)數(shù)據(jù)顯示，2.5房是90后置業(yè)的主流，經(jīng)濟(jì)稍寬裕就會(huì)想要一步到位。

租賃市場(chǎng)一塊“大蛋糕”

與此同時(shí)，如今市場(chǎng)上火熱的租賃需求也吸引諸多房企開(kāi)始紛紛瞄準(zhǔn)這個(gè)“大蛋糕”。

在2016年12月《租賃崛起》報(bào)告中，鏈家描繪了一片租賃藍(lán)海：國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模1.1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2025年將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億。2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。而克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，TOP30房企中，1/3已切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從長(zhǎng)租公寓本身來(lái)講，這是一個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓尚處于初期階段，租金減去拿房成本，這種盈利賺不了多少錢(qián)，單一盈利模式并不長(zhǎng)遠(yuǎn)。

就目前而言，1000~3000元/月租金產(chǎn)品是長(zhǎng)租公寓主流，競(jìng)爭(zhēng)核心仍在于從拿房到出房的存貨周轉(zhuǎn)速度，比拼的是不同公司的運(yùn)營(yíng)能力。

“進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的房企都抱有持久戰(zhàn)打算。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從短期來(lái)看，長(zhǎng)租公寓租賃業(yè)務(wù)與房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)可以產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，共享客戶(hù)資源，進(jìn)行聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)，從而促進(jìn)銷(xiāo)售項(xiàng)目的去化。如重慶西九萬(wàn)科泊寓就是把公寓優(yōu)先租給了重慶萬(wàn)科西九項(xiàng)目二期的潛在購(gòu)房者，租金可用于購(gòu)買(mǎi)二期房子的抵用款;從長(zhǎng)期看，趁早“攻城掠地”，占領(lǐng)市場(chǎng)份額。

盈利模式仍未成型

世聯(lián)行在2016年年報(bào)中顯示，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運(yùn)營(yíng)成本”。

在業(yè)內(nèi)資深人士李晶看來(lái)，雖然租賃市場(chǎng)前景廣闊，但是目前長(zhǎng)租公寓的盈利來(lái)源還停留在租金與拿房成本的剪刀差上，盈利模式亟待清晰化。

他算了一筆賬：在開(kāi)發(fā)商100%自持商品住宅的情況下，企業(yè)能通過(guò)高效的供應(yīng)滿(mǎn)足以買(mǎi)房代替租房的消費(fèi)需求。但從企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，如果整個(gè)項(xiàng)目依靠租金回現(xiàn)的話(huà)，至少20年沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

在新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)看來(lái)，長(zhǎng)租公寓這個(gè)業(yè)態(tài)在重慶可能并不好做，在北京、上海、深圳這樣的一線(xiàn)大城市可能相對(duì)來(lái)說(shuō)市場(chǎng)更好一些。從目前的長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)模來(lái)說(shuō)，相比傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)還非常小，長(zhǎng)租市場(chǎng)能否解決盈利模式問(wèn)題、顛覆傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)，未來(lái)究竟如何，還有待觀察。