行 情 重 磅

6月21日，萬科新一屆董事會候選人名單出爐，持續(xù)近兩年的股權(quán)之爭終于落下帷幕。資本市場用腳投票，表達(dá)了自身的態(tài)度：6月22日，萬科A股價大漲3.99%，隨后兩個交易日，萬科均在尾盤以漲停報收，股價創(chuàng)了年內(nèi)新高，今年以來上漲超過30%。

萬科股價在王石離任后為何出現(xiàn)大漲？房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控最嚴(yán)厲的時候，房地產(chǎn)龍頭股為何仍不斷走強？房價持續(xù)上漲的市場環(huán)境下，買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)股能跑贏房價嗎？諸多問題，投資者需要認(rèn)真思考！

市場用腳投票：萬科為何出現(xiàn)大漲行情？

根據(jù)深交所公開交易信息發(fā)現(xiàn)，6月23日有兩路資金大舉買入萬科A，一是著名游資中信證券上?；春Ｖ新纷C券營業(yè)部，買入金額為2.03億元，二則是一家機構(gòu)席位，買入金額為9004.05萬元，兩者累計買入金額達(dá)到2.9億元，其余三家營業(yè)部買入金額則均在6500萬元左右。據(jù)計算，6月23日買賣萬科A前五席位累計凈買入金額達(dá)到3億元，主力資金呈現(xiàn)大幅流入狀態(tài)。

除了內(nèi)地資金，盤后深股通數(shù)據(jù)顯示，北上資金也加入了爭搶萬科A股票的行列。目前市場風(fēng)格偏愛白馬股，作為房地產(chǎn)龍頭的萬科自然會成為資金追逐的對象。

海通分析師涂力磊、賈亞童認(rèn)為之前壓制投資者對萬科信心的主要因素來自股權(quán)爭奪。伴隨地鐵集團正式成為第一大股東和新一屆董事會成員主要由地鐵集團和萬科推選，股權(quán)問題實質(zhì)大局已定。

涂力磊、賈亞童認(rèn)為，深圳地鐵集團在萬科中的基石股東地位，有利于萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，更好地服務(wù)地方經(jīng)濟和自身發(fā)展，股權(quán)問題解決有利保證公司經(jīng)營穩(wěn)定，加速發(fā)展。

萬科A一路上漲，最高興的非寶能系莫屬。在姚振華的帶領(lǐng)下，寶能通過高杠桿融資持有萬科A25.4%的股權(quán)，資金壓力緊張，尤其前些日萬科A股價再度跌到18一帶，又回到了寶能系的成本線附近，由于杠桿融資持股成本還在不斷悄然上漲，如今萬科A股價走強終于可以暫時松一口氣。

值得一提的是，寶能的持股在下個月即將到解禁期，萬科股價會否承壓仍需觀察。

截至目前，萬科的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：在獲得恒大14.07%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，深圳地鐵持有萬科A股份29.38%，寶能系持有約25.4%，安邦持股6.18%，萬科通過金鵬和德贏資管計劃合計持股7.8%，萬科工會持股0.61%，自然人劉元生持股1.23%。

買房產(chǎn)股為何應(yīng)在行業(yè)最低谷時？

房地產(chǎn)行業(yè)越降溫，市場的風(fēng)險偏好越低，股票投資者越傾向配置那些估值已提前反映、甚至過度反映了房地產(chǎn)降溫預(yù)期的標(biāo)的。

在房地產(chǎn)繁榮期，政策打壓猶如不知何時落下的達(dá)摩克里斯之劍，對股票投資者而言，不確定的利空才最具殺傷力；在降溫期，政策打壓則變成了常量，對股票投資者而言，確定的利空未必是利空了，而且邊際也會遞減，甚至隨著降溫加劇，“政策打壓”有望轉(zhuǎn)化為“政策托舉”利好的可能！

縱觀過去幾年的地產(chǎn)A股小周期，上述邏輯亦被印證：譬如2011年上半年，當(dāng)時房地產(chǎn)打壓政策也是層出不窮，還加了兩次息、上調(diào)了六次存款準(zhǔn)備金率，行業(yè)基本面也是持續(xù)降溫：新建商品房銷售面積累計同比增速從2月份的13.8%滑落至5月份的9.1%、銷售額從27.4%滑落至18.1%、新開工面積從27.9%滑落至23.8%、施工面積從39%滑落至32.4%，當(dāng)時同期滬深300指數(shù)顯著下跌，但保利的股價卻上漲超14%、招商地產(chǎn)的股價卻上漲超15%，且申萬房地產(chǎn)指數(shù)的漲幅在28個行業(yè)中能排到前四名！

優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股能跑贏房價嗎？

買房是近20年來普通中國人最重要、最成功的投資渠道，沒有之一。如果在2000年投入60萬左右，加上5倍杠桿效應(yīng)，可以在北京三環(huán)邊上買到8套百平三居，而且房租覆蓋房貸還有富裕。通過房價漲幅估算，到今天，這筆錢大概變成了1個億，資產(chǎn)增值160倍左右，小目標(biāo)就這么實現(xiàn)了。

毋庸置疑，很多人通過買房賺了很多錢，也改變了命運，有沒有買房甚至成為階層分野的重要指標(biāo)。根據(jù)胡潤的財富報告，職業(yè)炒房客已經(jīng)成為新富階層的重要組成部分。

但是我們或許忽略了另一個重要的投資機會，那就是房地產(chǎn)股。事實上，作為公司業(yè)績和行業(yè)前景的重要體現(xiàn)，房地產(chǎn)公司股價隨著房價大漲的邏輯是顯而易見的。

以1999年以來的數(shù)據(jù)比較，全國房價上漲3.49倍，而房地產(chǎn)指數(shù)上漲了4.36倍，實際上，房地產(chǎn)股票是跑贏了房價的。從龍頭品種比較來看，萬科A 20年來上漲超過200倍，華夏幸福12年來上漲接近300倍，和一線城市近20年來房價上漲30倍、最大收益150倍相比，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)股的收益還是完勝的。

為什么房地產(chǎn)股漲幅比房價更大，但是買房的賺了大錢，而買房地產(chǎn)股的卻很少有人賺到大錢，甚至虧多賺少，這主要和投資者交易習(xí)慣和市場交易環(huán)境有關(guān)系。

總的來說，房產(chǎn)股的高波動性和高流動性成為普通投資者盈利的重要障礙和陷阱。對于熱衷短線交易、專業(yè)度不高的股民來講，股票超強的變現(xiàn)能力和劇烈波動使大多數(shù)人難以長期持有，難以獲取中長線巨額收益。而房價的穩(wěn)定增長、房租帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流、加上較低的變現(xiàn)能力，反而成就了大量并不專業(yè)的房市投資者。

從目前的情況來看，熱點城市的租售比換算成PE計算已經(jīng)接近70倍，而A股房產(chǎn)股目前的整體PE低于20倍，香港內(nèi)資房地產(chǎn)股更是低至9倍，顯然當(dāng)前買低估的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股比買房更有投資價值。

一言以弊之，如果能堅持價值投資和長期投資的理念，買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)股是能獲得比買房子更高的收益的。