隨著城市化進(jìn)展加速，拆遷成為了我們身邊一種非常常見(jiàn)的現(xiàn)象。

但你也許不了解的是，拆遷這樁生意背后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都隱藏著暴利因子，有些拆遷項(xiàng)目利潤(rùn)率有的能達(dá)到300%-400%，拆遷公司操作一個(gè)項(xiàng)目短短幾月就能賺幾百萬(wàn)……如此暴利的產(chǎn)業(yè)，究竟是怎樣做到的?

我的老家在陜西咸陽(yáng)乾縣馬連鎮(zhèn)，是個(gè)遠(yuǎn)近聞名的“拆遷專業(yè)鎮(zhèn)”，我們鎮(zhèn)的人基本都在從事跟拆遷相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，比如我，除了有一個(gè)自己的木料場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)外，也會(huì)接一些拆遷工程自己做，甚至入股別人的拆遷工程。

我們鎮(zhèn)不大，但僅木材廠就有差不多300多家，是附近有名的舊木料市場(chǎng)，其中很多木料都是從西安、咸陽(yáng)的拆遷工地上拉回來(lái)的。當(dāng)?shù)睾芏嗄静膹S的老板也都跟我一樣，至少有兩個(gè)身份：木材經(jīng)銷商和拆遷公司股東，而且因?yàn)檫@兩個(gè)生意掙了大錢(qián)的不在少數(shù)。

隨著這兩年西安咸陽(yáng)市大規(guī)模的拆遷工程越來(lái)越多，掙到錢(qián)的不僅僅只有拆遷公司，從工程發(fā)包方、中間人、承包工程的拆遷公司、實(shí)際做工程的公司，到挖機(jī)出租商、渣土運(yùn)輸車(chē)、舊材料市場(chǎng)，都成為拆遷利益鏈條中獲利的一環(huán)。

毫不夸張的說(shuō)，拆遷生意就是一座暴利的“金礦”。

“拆遷利益鏈”

算起來(lái)我做拆遷工程也有十多年了，其中干的最多的就是城中村拆遷。

拆遷招標(biāo)分為兩種情況，首先都是由有資質(zhì)的拆遷公司承包拆遷工程。

接下來(lái)，會(huì)根據(jù)不同工程具體狀況，分兩種方式操作：一種是工程利潤(rùn)非常大的，工程發(fā)包方會(huì)按每平米幾十元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招標(biāo)，各家拆遷公司會(huì)根據(jù)評(píng)估結(jié)果決定是否競(jìng)標(biāo)(當(dāng)然，最后中標(biāo)的肯定都是有背景的關(guān)系戶);對(duì)于一些利潤(rùn)不大但拆遷又比較費(fèi)勁的項(xiàng)目，工程發(fā)包方會(huì)按每平方米幾十元的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)給中標(biāo)的拆遷公司進(jìn)行補(bǔ)貼。

無(wú)論以上哪種情況，按照規(guī)定，拆遷公司須向發(fā)包方交納每平方米15-20元的保證金。說(shuō)白了其實(shí)就是押金，一是防止拆遷公司中途撂挑子不干，二是出了安全事故時(shí)用來(lái)賠償。

拆遷公司拿到工程后，便租賃挖機(jī)，組織農(nóng)民工、聯(lián)系渣土車(chē)主。拆遷公司收益主要來(lái)自拆下來(lái)的鋼筋、門(mén)窗等，這筆費(fèi)用加上發(fā)包方給的費(fèi)用(或刨去上交給發(fā)包方的費(fèi)用)及挖機(jī)出租方、農(nóng)民工及渣土車(chē)主相應(yīng)費(fèi)用后，就是拆遷公司的純利。這是個(gè)穩(wěn)賺不賠的生意。只要不出安全事故，肯定都能賺錢(qián)。

拆下來(lái)的東西中，鋼筋和門(mén)窗最值錢(qián)。

一般的城中村拆遷，每平方米可產(chǎn)生20公斤左右的鋼筋，拆下的門(mén)框可賣(mài)5-6元/平方米。以一個(gè)10萬(wàn)平方米左右的城中村為例，承包價(jià)格為15元/平方米，拆后每平方米值26-27元，刨掉承包費(fèi)、人工費(fèi)、拉土費(fèi)、機(jī)械費(fèi)用后，一個(gè)城中村拆下來(lái)，短短幾個(gè)月，輕輕松松就能賺到好幾百萬(wàn)。

“怎么攬活?”

拿工程，主要看關(guān)系。有的工程先由專門(mén)負(fù)責(zé)拆遷的國(guó)有性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)公司拿到，然后再轉(zhuǎn)包給拆遷公司。有門(mén)路的則可以直接從相關(guān)部門(mén)接活、找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹了。

當(dāng)然，好處費(fèi)是少不了的，而且一般這個(gè)費(fèi)用還都不低。具體數(shù)額因人而異、因具體工程而異。關(guān)系越硬，回扣就越少，利潤(rùn)就越大。

拿到活后，拆遷公司就開(kāi)始評(píng)估。評(píng)估就是定價(jià)，一平方米多少錢(qián)，主要是看建筑里邊貨多貨少。“貨”主要是指鋼筋、門(mén)窗，還有磚頭、電表、鐵、地板等等。

按照規(guī)定，拆遷公司必須具有行業(yè)資質(zhì)。那些沒(méi)有資質(zhì)的拆遷公司，為了攬到活，必須找一家有資質(zhì)的公司掛靠，實(shí)在找不到掛靠單位的，往往會(huì)冒險(xiǎn)借別人的執(zhí)照。有一回承包華陰一個(gè)活，我們一次拿了16個(gè)照，都是借別人的。

還有一部分工程，會(huì)政府相關(guān)部門(mén)交給開(kāi)發(fā)商，再由開(kāi)發(fā)商發(fā)包給拆遷公司。想拿這樣的工程，你必須和開(kāi)發(fā)商很熟，或者是能搭上比較可靠的關(guān)系，不然很拿到手。

“怎么找人合伙?”

評(píng)估完成，確定價(jià)格后，拆遷公司開(kāi)始尋找合伙人，一般都是由大股東或者牽頭拿到工程的人去找股東入伙。

根據(jù)工程量和押金量，股東可多可少。一般10萬(wàn)算一股(也就是想入股最少得10萬(wàn))，多的可以幾百萬(wàn)。2008年時(shí)，我和別人在西安北郊承包了一個(gè)活，30萬(wàn)平方米，需交押金500萬(wàn)元。那次我們找了18個(gè)股東。

利潤(rùn)也是按出資比例分配，大股東分的更多，因?yàn)楣こ淌谴蠊蓶|攬過(guò)來(lái)的。有時(shí)候他說(shuō)要給介紹人提成，可能好幾百萬(wàn)，直接從“空中”提走，這些錢(qián)都不入賬。實(shí)際上這些錢(qián)一部分給了介紹人，一大半很可能就是大股東自己直接拿走了。

動(dòng)遷時(shí)，拆遷公司的股東既能掙固定工資，又能掙提成。

一般情況下，固定工資每月大概是1800元，遷走1戶還能額外掙最高上萬(wàn)的提成。也有些不攤成本不出人，只拿錢(qián)不干活的干股東，這些人一般是介紹人、村干部甚至還有黑社會(huì)。不要這些股東，很可能你這活都干不成。

在我們馬連鎮(zhèn)，入股拆遷的最少也有1000人，其中資金實(shí)力較為雄厚、可以牽頭或當(dāng)大股東的有一兩百人，小股東則有八九百人。一次能拿出二三百萬(wàn)的起碼有200人。

在馬連鎮(zhèn)，一天攢個(gè)一兩千萬(wàn)不是問(wèn)題。只要有活干，股東多的是，馬上就能拿錢(qián)入股。鎮(zhèn)上的信合和郵政儲(chǔ)蓄一天內(nèi)錢(qián)就能給提空了，經(jīng)常能看到縣上的運(yùn)鈔車(chē)一天來(lái)回幾趟地往鎮(zhèn)上運(yùn)錢(qián)。

“拆遷環(huán)節(jié)如何掙錢(qián)?”

找齊股東，交了押金，就可以開(kāi)始進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié)，包括動(dòng)遷、安置村民。產(chǎn)生的所有費(fèi)用基本都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，政府只是出面協(xié)調(diào)和村民的關(guān)系。拆遷改造前開(kāi)發(fā)商會(huì)先把錢(qián)給政府，政府再補(bǔ)償給拆遷戶。

這部分費(fèi)用(包括回遷分配的住房、門(mén)面房等)是相對(duì)固定的。建成后的樓房先安置村民。所以如果樓蓋得低了，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)也就薄了，這也是為什么開(kāi)發(fā)商都喜歡蓋高樓的原因，因?yàn)闃窃礁呃麧?rùn)越大。

大部分村民在拿到補(bǔ)償、安置款后，都能順利搬走。

當(dāng)然，也有少數(shù)釘子戶。為了趕工期，只能強(qiáng)制拆遷。這期間產(chǎn)生的一切費(fèi)用，比如把屋里的東西損壞了，先由一些政府部門(mén)出面協(xié)調(diào)、談判，最后實(shí)在不行就由開(kāi)發(fā)商拿錢(qián)賠償。

拆遷暴利行業(yè)的利潤(rùn)到底有多大?可以說(shuō)，一般都是投多少，掙多少，活多的話掙得更多。

我算了一筆細(xì)賬：2009年拆遷西安南郊某村，共50萬(wàn)平方米，發(fā)包方給出的價(jià)格是30元/平方米，中間人拿走20元/平方米后，到他們手里只剩下10元，就這樣也掙錢(qián)。

其中，挖機(jī)每平方米3.5元，共175萬(wàn)元;清理垃圾按每平方米10元付給渣土車(chē)主，共500萬(wàn)元;賣(mài)舊鋼筋、門(mén)窗、椽子等共收入750萬(wàn)元，再刨除管理費(fèi)10萬(wàn)元，這個(gè)工程總共賺了565萬(wàn)元，工期只用了不到3個(gè)月。

這個(gè)工程我們交了600萬(wàn)元的押金，其中最大的股東出了300萬(wàn)元，其余有拿100萬(wàn)元的，也有出10萬(wàn)、20萬(wàn)的。我當(dāng)時(shí)只入股了10萬(wàn)元，我們這樣的小股東既在工地干活，拿工資，還能參與分紅。這一個(gè)工程做下來(lái)，也賺了將近10萬(wàn)元。

3個(gè)月，將近100%的利潤(rùn)!而且一般的拆遷工程，工期都不會(huì)超過(guò)3個(gè)月，真真是一門(mén)時(shí)間短、見(jiàn)效快、利潤(rùn)高的好生意。

干拆遷，利潤(rùn)低于20%就算賠錢(qián)。但100%的利潤(rùn)也不算高，最高的300%、400%都有。

在拆遷公司的眼里，工地上遍地是寶，包括電子表，三相電表，黑電表，地板磚，廢鐵皮，廢塑料管，鋁線等廢料處理，就是一筆大買(mǎi)賣(mài)。保守來(lái)算，一個(gè)工程僅塊就有幾百萬(wàn)的收入。

拆遷既然這么暴利，許多人當(dāng)然也趨之若鶩，紛紛欲擠進(jìn)這個(gè)一夜暴富的行當(dāng)。

好多公司為了攬到活，最后都不惜動(dòng)刀子，工地上經(jīng)常能看見(jiàn)兩幫人拿著棍棒、刀子對(duì)打，說(shuō)到底，都是看中了這個(gè)行當(dāng)?shù)谋├?/p>

我總結(jié)，膽大、心黑、有錢(qián)是干這一行必備的素質(zhì)。但隨著這幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，各地城市化進(jìn)入尾聲，拆遷工程數(shù)量也沒(méi)有前幾年那么多了，估計(jì)再過(guò)兩年想進(jìn)入的人也會(huì)少很多。

生意筆記：

1、 拆遷招標(biāo)分為兩種情況：發(fā)包方給錢(qián)或收費(fèi)，但無(wú)論哪種情況都有錢(qián)賺，而且基本都是有背景的關(guān)系戶拿到工程;

2、 拿工程，主要看關(guān)系。有門(mén)路的可以直接找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹，而且好處費(fèi)不低?？偟恼f(shuō)來(lái)，關(guān)系越硬，回扣就越少，利潤(rùn)就越大。

3、 利潤(rùn)按出資比例分配，大股東分的更多，因?yàn)楣こ淌谴蠊蓶|攬過(guò)來(lái)的。也有些只拿錢(qián)不干活的干股東，這些人一般是介紹人、村干部甚至還有黑社會(huì)。

4、 干拆遷，利潤(rùn)低于20%就算賠錢(qián)，但100%的利潤(rùn)也不算高，最高的300%、400%都有。 一項(xiàng)工程，僅廢料處理就至少有幾百萬(wàn)的收入。