意欲打造為“河南陸家嘴”的鄭州市鄭東新區(qū)，曾拍出了鄭州6個地王，背靠央企的金茂集團甚至溢價161%，以35.10億元的總價刷新鄭州總價、單價、樓面價新紀(jì)錄，3.69萬元/平的樓面價甚至超過當(dāng)時廣州的樓面均價地王紀(jì)錄。

2017年6月底，當(dāng)?shù)爻鰻t限價政策，鄭州多位房企高管向騰訊《棱鏡》確認，北龍湖片區(qū)備案價為3.2萬元/平，但是，房企核算，多個地王項目即使單價賣到5萬元都很難回本。

如今大多數(shù)房企在做兩手準(zhǔn)備，一方面在和政府溝通，希望爭取合理的市場備案價;另一方面如果客戶自己愿意為市場價買單，開發(fā)商會和客戶之間達成某種協(xié)議，這樣的話，網(wǎng)簽價和成交價會有差別。

“實在抱歉，買房的人太多，各種關(guān)系不好平衡，只能現(xiàn)場抽簽選房了。”2017年夏末的一早，林西接到了榮盛發(fā)展(002146.SZ)旗下鄭州北龍湖地王項目一位負責(zé)人的電話。

最終，從10個乒乓球中，林西抽中了9號球。雖然按照挑房的先后順序，這意味著將無緣最中意的那套房源，但他依然交付了300萬元的意向金，訂下了這套面積240平、均價3.8萬元每平、總價近千萬的洋房。要知道，根據(jù)官方統(tǒng)計，這一年鄭州市新房均價還不到8000元每平米。

鄭州，這個一直希望趕超武漢，成為中國中部地區(qū)最重要的強二線城市，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎城市經(jīng)濟命脈。集整個河南省之力開發(fā)的鄭州北龍湖區(qū)域，則被寄希望于打造成河南的“陸家嘴”。

諸多政策加持下，此地成為樓市狂飆突進的特殊產(chǎn)物，地王頻出，震驚市場，也吸引著林西這樣的富有人群蜂擁而至、豪擲千金。

2016年始，北龍湖區(qū)域猶如擊鼓傳花，連續(xù)刷新鄭州土地出讓價格新高，融創(chuàng)、恒大、榮盛等房企輪番站在地王潮的風(fēng)口，背靠央企的金茂集團甚至溢價161%，以35.10億元的總價成為鄭州新的地王，3.69萬元/平的樓面價甚至超過當(dāng)時廣州的樓面均價地王紀(jì)錄。地王，這匹脫韁的野馬，直至當(dāng)年9月土拍“熔斷機制”的推出才得以拴住繩索。

但一年半過去，時至今日，當(dāng)市場漸涼，又面對政策限價壓頂時，在限價與現(xiàn)金流的角力之戰(zhàn)中，那些曾經(jīng)的地王不得不已焦灼于如何逃生，面對高地價所帶來的資金成本及銷售壓力，他們被迫游走于政策邊緣，以爭取到合理的市場定價，甚至博弈于市場與法規(guī)的灰色地帶。

豪擲千金的北龍湖富人

按照鄭州市房產(chǎn)信息中心公布的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年1-11月，全市商品房銷售均價為7973元/平，二手房均價為10228元/平。而鄭州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為3.32萬元，月均2700元。

顯然，北龍湖區(qū)域動輒4萬起步的價格，已將均價遠遠甩在身后，融創(chuàng)地王項目“中原壹號院”樓王的一層帶院，意向價格更是達到10.2萬元/平。

盡管如此，這里的豪宅甫一上市，即銷售告罄。林西正是購房者其中之一。

30出頭的林西，是鄭州一家餐飲連鎖公司的高管負責(zé)人。早在2009年，在一度被稱為“中國最大鬼城”的鄭東新區(qū)，他以5000元/平的價格入手了三套房子。隨后趕上新區(qū)高速發(fā)展，房價飆升至3萬多。

“當(dāng)初因為政策紅利，相當(dāng)于撿了便宜，心里很平衡。如果沒占這個便宜，真的是因為工作辛苦掙得一兩千萬，買北龍湖的房子會很難受。”林西告訴騰訊《棱鏡》：“現(xiàn)在鄭東新區(qū)的業(yè)主，有的花5000多買的房，有的花3萬多，現(xiàn)在北龍湖全部洗牌，大家都是一樣的價格。光地下停車位都得上30萬，我相信停車場不會有20萬以下的車，現(xiàn)在我家隔壁車位就停了一輛大眾POLO。”

2017年，因為準(zhǔn)備要二胎，換個更大的房子，看了一個夏天北龍湖樓盤的他，最終相中了榮盛項目一套240平的豪宅?；貞浧鹳I房的經(jīng)歷，林西用“驚訝”來形容——“到現(xiàn)場不要問有沒有優(yōu)惠，先問能不能買到房，因為有錢人實在太多了，都是托了房管局、規(guī)劃局、管委會等各種關(guān)系來的”。

關(guān)于北龍湖購房客戶的畫像，雅居樂北龍湖項目負責(zé)人曾雋向騰訊《棱鏡》描述，客戶群在30歲至45歲之間，年收入過百萬，三代同堂，想把北龍湖當(dāng)做終極置業(yè)，不必再搬家;多在鄭東新區(qū)居住5年至10年，早些年嘗過房價翻數(shù)倍的政策紅利，對北龍湖投資價值認可度高;其次就是鄭州周邊縣市的企業(yè)主。

為了吸引購房者，在北龍湖占有一席之地，除了利潤考量外，以足夠優(yōu)秀的產(chǎn)品樹立品牌，成為包括雅居樂這些地王房企的共識，北龍湖地塊也都是這些外來房企在鄭州第一次獨立拿地開發(fā)的項目。

“打造豪宅產(chǎn)品品質(zhì)，樹立自己在河南的江湖地位。在限價情況下，我們會適當(dāng)放大這個因素。”曾雋對騰訊《棱鏡》表示。

曾雋透露，北龍湖地塊是雅居樂集團20多年單價最貴的一塊地，單價達到2412萬元/畝。在產(chǎn)品內(nèi)部定位是唯一的A+級別，這就需要在前期產(chǎn)品研發(fā)、配置標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)園林等方面突破原有的標(biāo)準(zhǔn)化動作，做足充分的論證和調(diào)整之后，才能開工建設(shè)，“拍地一年半還未開盤，就是為了將品質(zhì)和產(chǎn)品做到極致，非同于雅居樂常規(guī)項目的運營標(biāo)準(zhǔn)。”

河南“陸家嘴”的地王困境

一出生就風(fēng)華正茂的北龍湖，給了地產(chǎn)商們足夠的信心。

按照當(dāng)?shù)卣?guī)劃，北龍湖所在的鄭東新區(qū)，是國務(wù)院確定的中原經(jīng)濟區(qū)金融集聚核心功能區(qū)，意欲打造成河南的“陸家嘴”，北龍湖中心的龍湖金融島則是金融中心建設(shè)的主承載區(qū)，周邊配套交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源都將為全省之最，這被地產(chǎn)商視為鄭東新區(qū)最后的壓軸戲。

不過，眼下，這里依舊荒無人煙。

2018年元旦前夕，騰訊《棱鏡》實地探訪了北龍湖多個地王項目的施工現(xiàn)場。鄭州冬季大氣污染防治而實施“封土行動”，目前所有工地項目均已停止，孤零零的塔吊下，裸露的黃土上覆蓋了一層防塵網(wǎng)。工地外的馬路邊，共享單車車座上已經(jīng)落了一層厚厚的灰塵。

長達一年半的施工之后，包括金茂、融創(chuàng)、雅居樂、榮盛等多個地王項目，均已或接近封頂，達到了向政府申請預(yù)售證的工程條件。

但是，一則2017年6月底出爐的限價政策落地，令開發(fā)商叫苦不迭。

該文件指出，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，不得以任何形式收取價外費用，不得捆綁銷售車位等。鄭州多位房企高管向騰訊《棱鏡》確認，北龍湖片區(qū)備案價為3.2萬元/平，而融創(chuàng)、金茂的樓面價就已達到3.6萬元/平。

另一位參加過北龍湖地王競拍的非本地房企高管粗略測算，按照3.6萬元/平的樓面價測算，算上建安成本，加上稅費(銷售額的13%-15%)，再加上資金銷售等成本，單價賣到5萬元都很難回本。接近融創(chuàng)的人士則向騰訊《棱鏡》透露，其北龍湖項目均價，希望能賣到6萬元每平，實現(xiàn)一點微利，保證下現(xiàn)金流，剩下的項目慢慢賣，等著溢價。

限價之下，如何突破限價，贏得利潤，成為高懸在每個地王項目頭頂?shù)倪_摩克斯之劍。

一位熟悉北龍湖地王項目的開發(fā)商告訴騰訊《棱鏡》，如今大多數(shù)房企在做兩手準(zhǔn)備，一方面在和政府溝通，希望爭取合理的市場備案價;另一方面如果客戶自己愿意為市場價買單，開發(fā)商會和客戶之間達成某種協(xié)議，這樣的話，網(wǎng)簽價和成交價會有差別。

“開盤價接近4萬，我們家先交300萬意向金，榮盛集團和中國銀行合作開了個戶，存到自己名下，雙方都沒辦法動這筆錢，等到項目開盤了到時候再補個首付，估計得補200萬左右。”訂下了榮盛北龍湖項目的購房者林西稱，現(xiàn)在鎖定了房價和戶型，本來預(yù)計12月正式簽約，但現(xiàn)在未果。

騰訊《棱鏡》在走訪正弘瓴售樓部時，其置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在可售的房源僅剩三套，建筑面積都在230平左右，均價在4萬/平，總價在940萬左右，雖然有預(yù)售證，但是政府批復(fù)的價格是3萬2，只能簽兩個合同賣，一個是正常的網(wǎng)簽合同，走備案價，大約714萬，另一個是合同補上差價，往開發(fā)商提供的銀行賬戶上存上230萬。

“首付還可以分期，先交72萬，后兩筆70萬在2018年6月及12月底交付即可。如果全款買的話，還能再優(yōu)惠10萬。”該置業(yè)顧問稱。

目前，受限價影響的各家北龍湖地王項目，都在延遲開盤，留下足夠的時間和政府斡旋。整個北龍湖片區(qū)，此前只有正弘瓴、正商善水上境、永威上和院等樓盤項目拿到了預(yù)售證。

騰訊《棱鏡》獲悉，北龍湖最高地王項目金茂近期拿到了預(yù)售證，政府批復(fù)的備案價為5.3萬/平。不過，該消息并未得到鄭州市房管局的官方確認。

迫于政府限價，房企無奈選擇價格分拆，尋找愿意接受合理市場價的真實客戶。不過，這也在客觀上提供了尋租空間，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)賣房號、賺取天價“茶水費”的現(xiàn)象。

1月9日，有鄭州本地房產(chǎn)自媒體“房東俱樂部”爆料稱，1月8日，中原銀行參與定向團購的員工對北龍湖項目永威上和院選房，兩棟樓合計53套，每平米單價在3.8萬至3.9萬，周邊市場實際售價達到4.6萬/平，而該項目政府備案價只有3.2萬/平。如果轉(zhuǎn)手成功，可賺取最高達到190萬的“茶水費”。

與之類似，一位熟悉鄭州樓市的知情人士告訴騰訊《棱鏡》，在鄭州房價猛漲初期的2016年初，曾有炒房客斥資上億資金，以2.9萬/平的價格認籌下正弘瓴項目的20套房源，現(xiàn)在該項目均價達到4萬左右，沒有和開發(fā)商簽合同，就等著真正買家來簽約。盡管后續(xù)趕上限購限貸等調(diào)控政策，導(dǎo)致資金成本提高，但還是能賺到不少錢。

如今，無人拍地的尷尬

彼時，火熱的北龍湖，似乎山雨欲來。

2017年最后一次土拍，北龍湖三宗住宅用地均被本土房企輕松拿下，其中兩宗地甚至沒有達到熔斷價格，樓面價更是低至17150元/平和18402元/平。這一樓面價僅為北龍湖地王項目的一半。

曾經(jīng)的兵家必爭之地，如今變得無人問津。一位全國20強的上市外來房企鄭州區(qū)域負責(zé)人向騰訊《棱鏡》表示，對于大型外來上市房企來說，每年6月30日、12月31日兩個時間點非常關(guān)鍵，是房企中期及年終財報的節(jié)點，這時需要公司現(xiàn)金流非常充裕，如果現(xiàn)金少，負債就會很高，因此需要回籠資金把財報做得好看。

“外界無法想象房企對于資金流通性的緊張程度，很多房企2017年底甚至高息借錢去充現(xiàn)金流。到底是一兩塊地重要，還是年報重要?那當(dāng)然是年報重要。”上述負責(zé)人透露。

就在12月22日一早，萬科美景世階置業(yè)顧問張毅突然接到領(lǐng)導(dǎo)通知——等待大半年的預(yù)售證終于批下來了，公司決定29日緊急開盤，31日晚間要求把首付款全額交納完畢。“我待過不下5個樓盤，這是時間上最緊張的一次，就趕在年前把房子賣了。”張毅對此頗為不解。

除了年底沖刺業(yè)績，美化年報外，外來房企對于2018年鄭州整體市場預(yù)期也在降低。

一位外來房企高管做過統(tǒng)計，2017年一系列調(diào)控政策，導(dǎo)致北龍湖很多項目還未上市，2018年將有18塊土地入市，市場供應(yīng)量陡然增大，那些低價拿地的項目會對地王造成沖擊，“銷售壓力巨大就意味著你的高地價支撐不了高售價，預(yù)計雖然今年北龍湖土地還會達到熔斷，但土地價格會逐漸降低。”

事實上，自2017年上半年升級限購政策以來，鄭州樓市漸入低谷。

騰訊《棱鏡》獲悉，5月3日，在將鄭州東郊的綠博片區(qū)納入限購范圍的第一周，亞新集團樓盤現(xiàn)場，負責(zé)銷售的代理公司高管告訴開發(fā)商，目前蓄客量達到1600組。這其中，有資格買房的比例僅有30%，加上靠離婚、遷戶口解決政策漏洞的達到40%，并且這其中20%至40%和周圍競品重疊，去掉觀望者，如果立刻開盤，真正有把握到現(xiàn)場的人寥寥。于是，該項目選擇將開盤時間推遲至7月，繼續(xù)蓄客。

調(diào)控的影響不僅反映在蓄客量上，還直接引發(fā)價格波動。曾經(jīng)吹響鄭州房價飛漲號角的萬科鄭紡機地王，在元旦前夕開盤時，其高層、洋房價格普遍比預(yù)期低了2000元至3000元不等。與此同時，從8月起，消失數(shù)月的首付分期也開始重現(xiàn)市場。

目前，鄭州包括四大行在內(nèi)的銀行主流房貸利率普遍在基準(zhǔn)利率上調(diào)20%左右。騰訊《棱鏡》獲悉，該市房貸利率上浮是整體趨勢，中原銀行就計劃二手房首套利率上浮30%、二套上浮40%，或即將對外公布執(zhí)行。

上述高管判斷，現(xiàn)在上市房企都在追求規(guī)模增長，只能降價走量，“2018年鄭州市場會重新出現(xiàn)價格戰(zhàn)。”

曾經(jīng)，不惜一切拿下地王

回望2016年，當(dāng)時開發(fā)商對于土地的爭奪是另一番光景。

“再次強調(diào)一下，暫緩意思是不拿了，我們現(xiàn)在手上有2億平方米的土地，地價都比較便宜。”就在融創(chuàng)董事長孫宏斌說這話的半個月前。2016年8月18日，融創(chuàng)剛剛在北龍湖買了一塊“不便宜的地”——總價25.54億元、樓面價3.63萬元/平，溢價率達到142%，成為僅次于金茂的北龍湖地王項目。

“拍到2萬的時候，我們就放棄了，再往上就不要了，因為算不過來賬，最后有人拍到了3.6萬。”參與過上述地塊爭奪的某家外來房企總經(jīng)理告訴騰訊《棱鏡》。

動輒上百輪的競價，溢價率超過100%，房企間的土地爭奪戰(zhàn)異常慘烈。萬科為爭奪鄭紡機地王更是經(jīng)過了3小時566輪的廝殺，才從20多家房企中勝出。

一同參加過當(dāng)天北龍湖地塊拍賣的本土龍頭房企河南建業(yè)集團亦選擇放棄。“我們參與過個別‘地王’的拍賣，但最后競爭對手是央企，跟央企拼就等于跟銀行拼。”事后， 胡葆森曾如此對騰訊《棱鏡》感慨。接近建業(yè)的人士透露，當(dāng)時胡葆森在總部帶著所有董事，盯著國土資源局拍賣系統(tǒng)在線督戰(zhàn)，“手里現(xiàn)金加銀行授信還有二三百億元，最后都沒敢拍。”

鄭州不開放的土地市場也加劇了北龍湖土拍的激烈程度。

鄭州市已落馬的原市委書記吳天君治下的鄭州城中村改造，此前一直遵循“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”模式，本土開發(fā)商先期墊資負責(zé)拆遷、安置等，土地招拍掛只是走個流程，開發(fā)商即底價拍到該地，直至2016年一家名為K2的北京房企才打破行業(yè)潛規(guī)則。他們在招拍掛中加價搶地的舉動，隨即引發(fā)本地15家開發(fā)商集體上街維權(quán)。

“所有的玩家都遵從這一默認的游戲規(guī)則，突然發(fā)現(xiàn)有一個破局者，本土開發(fā)商就接受不了，我們在這里辛苦兩三年了，果子成熟了憑什么你來摘。”上述外來房企高管告訴騰訊《棱鏡》。

正因為本土房企壟斷了鄭州大量土地資源，外來房企要想進軍鄭州市場頗為費勁，只能選擇收并購一二級聯(lián)動項目，“我提供資金，并負責(zé)二級開發(fā)，你賺取一級土地的利潤，從二級項目分走一定的收益。”

因此，當(dāng)北龍湖、經(jīng)開區(qū)這些少量凈地出現(xiàn)在公開的招拍掛市場時，外來房企終于等來了只用資金就可以拿到土地的機會。土地的稀缺性和不可復(fù)制性更是加劇了搶地的勢頭。據(jù)騰訊《棱鏡》統(tǒng)計，2016年鄭州市區(qū)16個地王中，北龍湖、經(jīng)開區(qū)各占6個，其他區(qū)域合計僅占4個。