站在鄂爾多斯康巴什區(qū)正陽街的街頭向四周望去，這座城市依然顯得很空蕩，偶爾會有幾輛車經(jīng)過，行人更是稀少?？蛋褪操徫镏行摹⒑裟苌虉?、鄂爾多斯大劇院、成吉思汗廣場等商業(yè)、文化標(biāo)桿建筑都在這條街附近，由于人氣不足，它們都安靜得像是睡著了一樣。

但安靜的康巴什也有不安靜的一面，其房價在過去兩年時間迅速突破10000元/平米大關(guān)，重回歷史最高水平。而曾被冠以“鬼城”之稱的鄂爾多斯，2010年至2015年房價長期徘徊在4000元—5000元/平米的水平。

如今，鄂爾多斯成為這輪三四線城市去庫存運動被挽救的典型樣本。在棚改貨幣化安置、房票制、政府回購等政策刺激下，鄂爾多斯“堆積如山”的庫存得到快速消化。

官方數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯2016年、2017年棚改貨幣化安置比例分別達(dá)到94.5%和100%，如此高的貨幣化安置比例，在全國三四線城市范圍內(nèi)也較為少見。

康巴什房價兩年翻番

在康巴什區(qū)當(dāng)?shù)厝说挠洃浿校績r從2016年就開始回升。“現(xiàn)在已經(jīng)基本回升至10000元/平米的水平，和2010年房價最高的時候差不多了。”一位本地人說。

據(jù)財聯(lián)社記者走訪了解，目前康巴什區(qū)在售的樓盤主要有3個，分別為東方紐藍(lán)地官邸、文瀾雅筑和錦繡山莊，單價均為10000元/平米上下；此外，康巴什新城的金信翰林苑小區(qū)二手房價也回升到此前的萬元水平，而在2011年時這個小區(qū)的房價曾降至3750元/平米。

金信翰林苑小區(qū)一位業(yè)主表示，“自從小區(qū)對面的北京師范大學(xué)鄂爾多斯附屬學(xué)校開校以來，這個小區(qū)價格就再沒有再下降過。”

事實上，康巴什房價大漲與近幾年的去庫存政策密不可分。對鄂爾多斯而言2016年是關(guān)鍵一年，2015年下半年國家開始推行棚改貨幣化安置，鄂爾多斯則是在2016年正式啟動這一程序。

“2016年及2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬平米和511萬平米，而2014年和2015年兩年合計消化的存量商品房面積僅588萬平方米，不及2016年一年。”鄂爾多斯政府工作報告中的數(shù)據(jù)顯示。

而棚改貨幣化安置令鄂爾多斯去庫存進(jìn)程至少加快了兩年，房價也隨之出現(xiàn)快速回升?？蛋褪矃^(qū)住建局房管中心人士去年曾向媒體透露，2015年底全區(qū)的住宅銷售均價約為4200元/平米。據(jù)此計算，目前房價是2015年底的1.38倍。

易居研究院報告指出，2015年～2017年超2萬億貨幣通過棚改保障領(lǐng)域進(jìn)入到商品住宅市場，帶動三四線和中西部城市商品房熱銷，其中2015年棚改貨幣化安置率近30%，2016年達(dá)到近50%，2017年多省份上調(diào)貨幣化安置比例目標(biāo)，拉動全國安置比例至60%。

此外，目前全國房價均價過萬的城市已經(jīng)超過60個，如果將這個數(shù)據(jù)細(xì)化到城市各區(qū)，康巴什區(qū)會是其中最吸引眼球的一個區(qū)，因為這里曾因轟轟烈烈的造成運動導(dǎo)致爛尾樓林立、入住率極低。

“康巴什區(qū)的很多工薪階層的月收入不過四五千元，現(xiàn)在的房價已讓他們高攀不起。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴財聯(lián)社記者。

不過，與康巴什形成對比的是鄂爾多斯東勝區(qū)，當(dāng)?shù)厝吮硎緰|勝區(qū)的房價并未出現(xiàn)過于明顯的回升。

“鄂爾多斯是典型的一市兩區(qū)，康巴什區(qū)是新區(qū)，城市綠化、商業(yè)、文化、交通、醫(yī)療等各方面也都做的比較好，比老區(qū)東勝區(qū)好很多，而且這里還引入了很多重點學(xué)校，教育方面也比老區(qū)好。”東勝區(qū)一家銀行工作人員向記者表示，很多鄂爾多斯人有了補償款都喜歡到新區(qū)居住，這是造成兩個區(qū)房價漲幅不一致的原因之一。

爛尾樓依然隨處可見

盡管康巴什區(qū)房價已回升至歷史高點，但從鄂爾多斯整體來看，當(dāng)?shù)貥鞘泻茈y說已恢復(fù)健康。其中最突出的問題是，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項目回款仍較為困難。

財聯(lián)社記者從東方紐藍(lán)地官邸二期獲得的多份文件顯示，當(dāng)?shù)厝嗽谫彿繒r有不少用車、字畫、甚至用房沖抵購房款，或者選擇分期支付購房款，而回款受限的開發(fā)商則用賣不掉的房源沖抵拖欠的工程款。

當(dāng)?shù)匾晃皇┕し截?fù)責(zé)人表示，“上述現(xiàn)象在鄂爾多斯很普遍，形成了一個比較荒謬的閉環(huán)，大家都在用手中的物品進(jìn)行抵押交易。不過這幾年很多人因為棚改獲得了補償款，讓房企的現(xiàn)金流有所改善，這些現(xiàn)象還減少了一些，以前更多。”

此外，小區(qū)入住率低也是新城的一個特點?？蛋褪操徫镏行牡亩辔粏T工對記者表示，“附近小區(qū)一到晚上就能看出來，亮燈的也就一半左右，很多房子是買了沒有人住的。”而康巴什購物中心所處的位置，是康巴什新城的核心地段。

此外，爛尾樓在鄂爾多斯依然隨處可見，鄂爾多斯伊金霍洛國際機(jī)場對面，就有大量建設(shè)到一半而停工的爛尾樓。當(dāng)?shù)厮緳C(jī)介紹說，這些蓋到一半的爛尾樓已經(jīng)有三四年了，現(xiàn)在也見不到施工痕跡，現(xiàn)場更沒有施工機(jī)器。

而在被當(dāng)?shù)厝朔Q為CBD的鄂爾多斯國泰商務(wù)廣場對面，也赫然矗立著三座爛尾項目，其中一座是東方地產(chǎn)的東方大廈項目，記者在現(xiàn)場看到，該項目管理部大門緊閉，門口一把只剩下半的辦公椅被丟棄在門前，一副老舊破敗的樣子，似乎很久沒有人進(jìn)駐過。

當(dāng)?shù)貥鞘胁唤】档牧硪槐憩F(xiàn)則是商業(yè)地產(chǎn)，上述國泰商務(wù)廣場雖是當(dāng)?shù)厝搜壑械腃BD，卻顯得空空蕩蕩，沒有商務(wù)中心地帶應(yīng)有的繁華氛圍。財聯(lián)社記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，整個國泰商務(wù)廣場從T1到T6共有六座辦公大樓，只有T5和T4分別給鄂爾多斯政府部門和工商銀行總部辦公，其他四座辦公樓則大部分空置，底商也多處于空置狀態(tài)。

而康巴什購物中心、呼能商業(yè)中心等市內(nèi)商業(yè)項目也較為冷清。

當(dāng)?shù)卣坪跻惨庾R到這些問題?？蛋褪矃^(qū)政府2018年工作報告顯示，當(dāng)?shù)匾?ldquo;全面盤活閑置商業(yè)地產(chǎn)，支持商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快培育企業(yè)管理、會計法務(wù)、咨詢調(diào)查、廣告中介等相關(guān)行業(yè)，做大樓宇經(jīng)濟(jì)體量……發(fā)揮消費基礎(chǔ)作用。全面改善消費環(huán)境，提升呼能、金宸等商業(yè)廣場發(fā)展水平。”

上述工作報告還提到，要在今年啟動新城吾悅廣場、神華康城步行街等商業(yè)項目。但從現(xiàn)有商業(yè)項目的運營情況來看，新項目面臨的市場環(huán)境較為困難。

“一方面是城市人口依然十分稀少，前幾年這里只有幾萬人口，經(jīng)過當(dāng)?shù)卣畬Ξa(chǎn)業(yè)、配套、交通等多方面的努力，現(xiàn)在人口已經(jīng)有十多萬，但真正的購房需求依然不足，這幾年商品房去庫存加快主要是受棚改貨幣化安置的刺激。而且這里基本沒有二手房市場，后續(xù)支撐力量不足。”一位曾對康巴什新城進(jìn)行過調(diào)研的開發(fā)商對財聯(lián)社記者表示。

“鄂爾多斯的產(chǎn)業(yè)沒有跟上來，大幅開發(fā)地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)依然薄弱，還是要看未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否能到位。”上述開發(fā)商補充道。

值得關(guān)注的是，鄂爾多斯在2018年工作安排中指出，支持改善性住房需求，發(fā)展住房租賃場，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫存，改造城市棚戶區(qū)5399套，消化房地產(chǎn)庫存240萬平方米，這一目標(biāo)相比2016年和2017年下降了一半多。但截至今年6月底，開工率僅為6.7%。

棚改貨幣化的步伐已然放緩，鄂爾多斯樓市回升之路會否到此為止？