12月15日下午，由清華大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院、騰訊智慧房產(chǎn)共同主辦，由清華經(jīng)管學(xué)院房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、厚物聯(lián)合、水木HOWOO協(xié)辦的2018清華地產(chǎn)金融峰會(huì)：數(shù)字經(jīng)濟(jì)o地產(chǎn)新篇在清華大學(xué)偉倫樓報(bào)告廳啟幕。來自地產(chǎn)界、金融界的翹楚和專家學(xué)者齊聚一堂，碰撞思想，一起探索數(shù)字化經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的地產(chǎn)新機(jī)遇!

恒大研究院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員夏磊在發(fā)言中表示，當(dāng)前，大家有很多的焦慮，原因在于過于關(guān)注短期的問題。如果從長(zhǎng)期的角度看短期，從國(guó)際的視角看中國(guó)，很多問題將不是問題。

目前，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨著增速換檔，必須從高速增長(zhǎng)階段過渡到高質(zhì)量的發(fā)展階段。1945年以來，世界上有一百多個(gè)經(jīng)濟(jì)體開始了姿態(tài)各異的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，然而最后只有12個(gè)經(jīng)濟(jì)體從發(fā)展中國(guó)家進(jìn)入到了發(fā)達(dá)國(guó)家，成功概率為12%，在人均GDP1萬(wàn)美金左右，每個(gè)國(guó)家和地區(qū)都面臨了相同的問題，這是我們所處的歷史階段。

那么，在當(dāng)前的歷史方位，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)空間還有多大?從98年房改以來，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，決定這個(gè)長(zhǎng)周期的因素主要有7個(gè)方面。

首先是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。自1952年到2017年，中國(guó)的GDP增長(zhǎng)了1217倍，中國(guó)的人均GDP是8800美金，而美國(guó)是近6萬(wàn)美金，日本是38000美金，差距就是空間。美國(guó)能做到的，我們同樣能做到，而且能做的更好。

其次，是居民的收入水平因素。盡管房?jī)r(jià)在增長(zhǎng)，但是從1998年房改以來到2017年，全國(guó)的人均可支配收入也從5425元增長(zhǎng)到了36396元，增長(zhǎng)了571%，收入的增速超過房?jī)r(jià)。

第三，是城鎮(zhèn)化的因素。根據(jù)諾瑟姆曲線，城鎮(zhèn)化率在30%以下是城鎮(zhèn)化的平穩(wěn)發(fā)展區(qū)， 30%以上、70%以下則是加速發(fā)展區(qū)，過了70%是緩滯發(fā)展區(qū)，中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率是58.5%，相當(dāng)于1957年的日本、1945年的美國(guó)、1910年的德國(guó)、1980年的韓國(guó)。城鎮(zhèn)化空間巨大。

第四，是人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的因素。從1952年開始，中國(guó)的人口出生率有過一個(gè)六十年代的嬰兒潮，但是八十年代以后隨著計(jì)劃生育政策的推行，中國(guó)的人口出生率是顯著下降的，這是對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期來說不利的因素，但是，隨著二胎政策的放開，中國(guó)的人口生育率有了顯著的逆轉(zhuǎn)。

第五，婚姻狀況變更的因素?；橐鰻顩r的改變有效創(chuàng)造對(duì)房子的需求。

第六，是家庭小型化的影響因素。1981年以來，中國(guó)的家庭規(guī)模是逐漸變小的，裂變的家庭造成家庭戶數(shù)的增加，也增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。

第七，是住房質(zhì)量改善需求的因素。中國(guó)的住房質(zhì)量，面臨著很大的改善需求，這也將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

而與此同時(shí)，進(jìn)入存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有三個(gè)主要趨勢(shì)：

第一，行業(yè)的集中度會(huì)越來越高。市場(chǎng)層面，前十大房企2015年市場(chǎng)份額只有17%，但是2018年1到11月前十大房企的市場(chǎng)份額已經(jīng)達(dá)到28.3%，預(yù)計(jì)今年，其全年的銷售份額可以達(dá)到30%。

第二，消費(fèi)升級(jí)。消費(fèi)升級(jí)表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是購(gòu)房觀念的升級(jí)，另一個(gè)是消費(fèi)區(qū)域的升級(jí)，人口流動(dòng)的方向是，從農(nóng)村到縣城，從縣城到所在的地級(jí)市，從地級(jí)市到省會(huì)城市，從大都市圈到一線城市。人口的流動(dòng)也帶來新的需求。

第三，供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，這是一個(gè)非常關(guān)鍵的趨勢(shì)。比如北京推出共有產(chǎn)權(quán)房，上海推出租賃房。北京的共有產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)很好的機(jī)制，通過拆分產(chǎn)權(quán)，降低了想自住買房的門檻，通過封閉運(yùn)行，有效的圈定了需求人群，限制制度套利。這些都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)很好的創(chuàng)新。

展望2019年，政策上，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期和防風(fēng)險(xiǎn)是主要的方面，而對(duì)于一線城市來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于穩(wěn)定了，任何人想再寄托于靠房子一夜暴富，不去勤勞工作的時(shí)代已經(jīng)過去了。經(jīng)過20年的探索，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控手段已經(jīng)變得非常全面，不管是財(cái)稅、住房保障還是市場(chǎng)管理等方面都已經(jīng)非常完善，政府還是有能力把房地產(chǎn)市場(chǎng)管理好的。

“2019年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積繼續(xù)區(qū)域分化，一線城市正向增長(zhǎng)，二線和三四線城市會(huì)略有降低，整個(gè)銷售面積比2018年要低一點(diǎn)，可能只有16.1億平，但是仍然是非常高的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平”夏磊表示。