在增持提振市場信心之余，萬科管理層或許更需要考慮，如何透過改善業(yè)績實實在在地釋放估值。

文 ｜觀點地產(chǎn)網(wǎng) 鐘凱

近期萬科股價持續(xù)走低，以致于4月29日晚間一紙舉牌公告，瞬間讓情緒低落的投資者興奮不已，甚至有不知情者以為數(shù)年前的“野蠻人敲門”將重現(xiàn)。

但當(dāng)市場稍稍平靜，外界或許才會清楚看到，舉牌者無它，唯萬科事業(yè)合伙人爾。

萬科公告披露，公司于當(dāng)日收到深圳市德宇眾實業(yè)有限公司及其一致行動人深圳盈安財務(wù)顧問企業(yè)（有限合伙）、深圳盈嘉眾實業(yè)合伙企業(yè)（有限合伙）出具的簡式權(quán)益變動報告書。

具體而言，當(dāng)日德宇眾以自有資金通過深交所集中競價交易方式，買入萬科A股80.48萬股，占萬科已發(fā)行股份的0.01%。

在本次權(quán)益變動前，萬科事業(yè)合伙人通過德宇眾、盈安合伙、國信金鵬1號、盈嘉眾合伙共計持有萬科5.80億股，對應(yīng)持股比例4.99%；本次權(quán)益變動后，累計持股變?yōu)榧s5.81億股，對應(yīng)持股比例5.00%。

根據(jù)《證券法》及《上市公司收購管理辦法》等規(guī)定，投資者及其一致行動人購買上市公司股份達(dá)5%時，應(yīng)在指定時間內(nèi)報告和公告。

有跡象顯示，萬科事業(yè)合伙人在數(shù)月前悄然啟動增持動作，同時在風(fēng)平浪靜的表面之下，合伙人的持股也發(fā)生騰挪。

半年二度增持

萬科事業(yè)合伙人公開增持，在資本市場上屬于較為罕見的行為。

此前投資者之中曾流傳一個段子，大意即萬科A股價從30多元一路下降，至25元左右的低價區(qū)段，事業(yè)合伙人才啟動增持。

過去兩個月股價走勢顯示，萬科A于3月2日盤中最高達(dá)34.60元/股，此后總體呈回落趨勢，至4月28日盤中最低27.58元/股，收盤報27.68元/股，期間股價累計回落約20%。

4月29日，萬科A累計成交量62.39萬手，成交額17.30億元；萬科事業(yè)合伙人透過德宇眾集中成交8048手，按單價27.76元/股計，成交額2234.12萬元，成交量、成交額占比均在1.3%左右，顯示增持仍較為謹(jǐn)慎。

實際上，在增持前4天，萬科已表達(dá)過相應(yīng)意向。4月25日，萬科在投資者互動平臺表示，合伙人通過持股計劃和股東實現(xiàn)了利益的捆綁，不排除未來會有進(jìn)一步增持的計劃。

而萬科事業(yè)合伙人此番將持股量精準(zhǔn)控制在5.00%，這種運作或許說明，相比于增持量，他們更在意的是增持所傳遞的信息。

正如一位投資者所言，雖然只是增持一點點，但對于股東而言，5%的比例具有“重大意義”，超過5%的股東增減持有嚴(yán)格的信批和約束機(jī)制。

萬科在最新公告中亦指，本次權(quán)益變動系基于信息披露義務(wù)人看好上市公司的發(fā)展前景，對上市公司未來持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展抱有信心和對上市公司價值的認(rèn)可。

值得關(guān)注的是，這已經(jīng)是萬科事業(yè)合伙人在過去半年間，實施的第二次股票增持動作。由于未觸及信批條件，此前的增持或許鮮有被人留意。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，德宇眾于2020年11月2日-11月23日通過港股通買入萬科H共計1914.7萬股，約占總股本0.16%；按增持價24.45-29.10港元/股計，此番增持成本約為4.68-5.57億港元。

再往前追溯，萬科事業(yè)合伙人的增持或許要追溯至去年3月底，當(dāng)時距離事業(yè)合伙人主動披露購入萬科股票，已過去五年之久。

根據(jù)萬科2020年3月31日公告披露，公司收到盈安合伙出具的告知函，盈安合伙通過深交所大宗交易系統(tǒng)購入萬科A約6500萬股，占總股本的0.58%，購買股票價格為25元/股，共使用約16.25億元資金。

但去年3月的增持，在外界看來或許并不那么純粹。皆因在增持當(dāng)日，萬科A出現(xiàn)了49筆共計2.45億股的大宗交易，意味著盈安合伙僅為接盤者之一。

而兩日后即4月2日，萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心將萬科2億股捐贈予清華教育基金會，并強(qiáng)調(diào)這是“經(jīng)整理后的可動用的”資產(chǎn)。

故而有分析指，萬科企業(yè)資產(chǎn)管理中心正是將持有股份的德贏資管計劃進(jìn)行資金清理。資料顯示，“德贏1號”去年一季末所持有萬科A股票，從3.29億股降至1.46億億股，持股占比也降至1.51%。

合伙人持股騰挪

事業(yè)合伙人，是萬科于七八年前組織創(chuàng)新代表之作。該公司按照相應(yīng)原則對各級雇員的年終獎進(jìn)行扣除留存，并委托成立盈安合伙，早期涉及王石在內(nèi)共1320名事業(yè)合伙人。

工商信息顯示，盈安合伙成立于2014年4月25日，注冊資本為35.89億元，經(jīng)營范圍為投資管理、投資咨詢、財務(wù)咨詢等。華能貴誠信托有限公司、深圳盈安財務(wù)顧問有限公司分別持有該公司99.72%、0.28%，實際控制人均為萬科。

盈安合伙最早自2014年5月28日通過券商集合計劃國信金鵬1號、國信金鵬2號首次增持萬科A共計3583.92萬股；此后半年多時間內(nèi)，已累計持有萬科4.94億股，占當(dāng)時總股本4.48%。

另一條暗線則顯示，德贏1號同一時也持有萬科A共3.29億股，占當(dāng)時總股本3.39%，這些券商集合計劃此后隨著“萬寶之爭”爆發(fā)而陷入沉寂。

外界曾指出，萬科事業(yè)合伙人透過國信金鵬、德贏計劃總計持股已超過5%，疑似構(gòu)成一致行動人。

但萬科方面對此予以否認(rèn)，表示兩資管計劃互相獨立，并強(qiáng)調(diào)萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心是德贏1號的最終享有者或承受者。

這同樣佐證，萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心于2020年3月捐贈的股票，便是來自德贏資管計劃。

即便進(jìn)入2021年，萬科仍否認(rèn)國信金鵬、德贏之間存在關(guān)系。其中4月13日，萬科回應(yīng)投資者稱，德贏資管計劃并非員工或者合伙人持股平臺。

而4月下旬起，萬科事業(yè)合伙人開始著手清理部分存量資管計劃。

4月16日，盈安合伙成立深圳盈嘉眾實業(yè)合伙企業(yè)（有限合伙），注冊資本1億元；4月28日，盈安合伙向萬科出具告知函，將國信金鵬1號所持1.9976億股、國信金鵬2號所持3894.16萬股交易至盈嘉眾合伙，使得后者持股變成2.05%。

上述交易主要出于監(jiān)管政策的限制，盈安合伙提及了《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（銀發(fā)〔2018〕106 號）第二十九條。銀發(fā)〔2018〕106 號文件對資管業(yè)務(wù)發(fā)展不規(guī)范、監(jiān)管套利、產(chǎn)品多層嵌套、剛性兌付等問題進(jìn)行規(guī)范。第二十九條提及，資管業(yè)務(wù)按新老劃斷原則設(shè)置過渡期，過渡期截止2020年底，金融機(jī)構(gòu)可發(fā)行新產(chǎn)品對接；過渡期結(jié)束后，按《指導(dǎo)意見》全面進(jìn)行規(guī)范。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，國信金鵬1號最早設(shè)立于2014年5月28日（即盈安合伙增持萬科首日），不設(shè)期限，根據(jù)預(yù)期收益和風(fēng)險不等的份額A（52%）、B（20%）、C（28%）三個級別；其中杠桿資金或作為優(yōu)先級LP，盈安合伙則或以GP身份兜底。

盈安合伙也提及，將股份交易至盈嘉眾合伙，是與其他份額持有人協(xié)商后的選擇。

加上最新增持的80.48萬股，截至目前萬科事業(yè)合伙人累計持股萬科5.00%，其中分別通過德宇眾、盈安合伙、國信金鵬1號、盈嘉眾合伙持股0.17%、0.56%、2.21%、2.05%。

在投資者看來，事業(yè)合伙人增持往往意味著萬科持續(xù)處于被低估的狀態(tài)。因此，在增持提振市場信心之余，萬科管理層或許更需要考慮，如何透過改善業(yè)績實實在在地釋放估值。

2020年，萬科歸母凈利為415.16億元，同比增長6.80%，增幅時隔多年降至個位數(shù)；期內(nèi)房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率為22.6%，較2019年下降4.6個百分點，該公司同時預(yù)計短期房地產(chǎn)利潤率仍存在下降趨勢。

今年一季報顯示，萬科歸母凈利12.92億，同比僅增長3.44%；且在4月萬科投資者電話會議上，據(jù)傳萬科管理層透露，公司全年凈利潤增長率約為5%以內(nèi)。

亦有券商對萬科的業(yè)績表達(dá)失望，其中摩根大通指，對萬科短期看法維持審慎，因相信公司難以解決邊際利潤問題，地價會因政策而有所限制，但公司的邊際利潤需2022年后才可開始緩解。