隨著2015年末M3號線北半段的正式開通，青島的地鐵商業(yè)迎來發(fā)展的新紀元。早在M3號線建設(shè)時期，與地鐵關(guān)聯(lián)的地上商業(yè)項目便扎堆上馬，幾年間這些新興商業(yè)綜合體在規(guī)劃地鐵沿線紛紛落成。反觀地下商業(yè)，雖然具備與地鐵連通的先天優(yōu)勢，但項目進展在地鐵人流導(dǎo)入前卻進行的不明顯。

其實，地鐵的開通將市民再次帶入地下空間，也重新喚起市民對地下商業(yè)的關(guān)注。從去年初開始，青島市關(guān)于地下空間的規(guī)劃開發(fā)大動作頻頻。多宗地下空間走上拍賣臺，李村、臺東地下空間規(guī)劃相繼出臺……與地鐵關(guān)聯(lián)的地下空間開發(fā)步伐正在加快。

“地下青島”規(guī)劃全景問世

眾所周知，青島地下商業(yè)現(xiàn)狀慘淡，除了即墨路小商品市場還算能夠維持外，青島最早一批地下商業(yè)的代表——龍山商城、中山路商業(yè)街全部處于半停業(yè)狀態(tài)。然而青島軌道交通的建設(shè)，將打破這樣慘淡的局面，青島地下空間建設(shè)，尤其是地下商業(yè)將迎來經(jīng)濟轉(zhuǎn)折的契機點。

2015年青島市先后出臺《地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）及《青島城市地下空間資源綜合利用總體規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），以此統(tǒng)籌地上、地下規(guī)劃，加大地下空間開發(fā)利用力度，形成地下空間健康有序發(fā)展的初步框架。

《辦法》首次對地下空間予以定義，明確地下空間產(chǎn)權(quán)，并規(guī)定各類經(jīng)營性項目地下建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當通過招拍掛等有償使用方式取得繳納土地出讓款。

《規(guī)劃》則提出“地下青島”規(guī)劃概念。根據(jù)規(guī)劃，青島全域?qū)⒋蛟炜傉嫉孛娣e11282平方公里的“地下青島”，重點規(guī)劃范圍包含六區(qū)（市南、市北、李滄、嶗山、城陽、黃島）和藍色硅谷核心區(qū)及膠東空港組團，包含地下交通系統(tǒng)、地下市政系統(tǒng)、地下公共服務(wù)系統(tǒng)和地下防空防災(zāi)系統(tǒng)等功能劃分。規(guī)劃期限劃分四個階段，到2050年“地下青島”基本形成。

地鐵沿線商圈轉(zhuǎn)型升級瞄準地下

隨著相關(guān)辦法及規(guī)劃的出臺，青島對地下空間的開發(fā)步伐開始加快。而M3號線最早開通的北段直接惠及新都心商圈及李村商圈，開發(fā)工作更是緊鑼密鼓的展開。

2015年5月17日，青島市首宗地下商業(yè)空間走上拍賣臺，該地下空間位于市北新都心，占地2771.4㎡。已在附近蓋起商業(yè)綜合體的和達置業(yè)以137.7萬元成功拿到建設(shè)使用權(quán)。根據(jù)規(guī)劃，該地下空間西連地鐵3號線清江路站2號口，東連和達中心城地下一層，未來將建設(shè)與地鐵3號線通聯(lián)的地下商業(yè)長廊。

2015年10月25日，新都心又一宗地下空間進行拍賣，最終被青島市市北區(qū)雙峰工貿(mào)總公司以總價193.20萬元競得，樓面地價1610元/平方米。該項目同樣將作為地上商業(yè)體——雙峰商業(yè)廣場與地鐵連接的走廊，為地上商業(yè)導(dǎo)流的同時，進一步擴容新都心地下商業(yè)空間。

去年9月，李村商圈也公布了針對地鐵的地下空間開發(fā)規(guī)劃，將建設(shè)古鎮(zhèn)路、向陽路、少山路地下通道工程。整個項目的總用地面積約10145平方米，地下通道全部為人行地道，建成后將可連接地鐵3號線李村站、嶗山百貨等交通及商業(yè)設(shè)施。在滿足人行交通的前提下，配建部分商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施。

作為與李村站同樣享有雙地鐵交匯的站點，傳統(tǒng)商圈臺東在去年也啟動了地下空間規(guī)劃。根據(jù)最新的規(guī)劃顯示，臺東三路步行街將向地下延伸，挖出一條地下兩層的“新步行街”。 該項目以臺東萬達廣場為起點，到十九中為終點，一路經(jīng)過當代商城、穿戴大世界、千川百貨等等，全長652米，地下部分總建筑面積達30038平方米，未來將與地鐵實現(xiàn)直接連通。

地下商業(yè)項目開發(fā)進入增長期

據(jù)記者了解，目前青島興建的地下商業(yè)空間有棧橋PARKCITY、李村維客廣場、臺東恒泰東鎮(zhèn)商業(yè)項目、新都心美思佰樂地下商業(yè)街、市北CBD中央廣場以及青島北客站地下商業(yè)廣場等項目，它們都“傍上”了正在如火如荼建設(shè)的地鐵大規(guī)劃，而被冠以了“地鐵商業(yè)”標簽。據(jù)悉，每個地鐵商業(yè)的側(cè)重點略有不同，但隨著軌道交通的建設(shè)，將實現(xiàn)“片網(wǎng)相融”，形成統(tǒng)一的“地下青島”。

棧橋PARKCITY項目規(guī)劃為一個集海鮮批發(fā)市場和海鮮美食樂園的商業(yè)綜合體，建筑面積9萬平方米，整體規(guī)劃區(qū)域分為8大板塊，包括海鮮產(chǎn)品展覽區(qū)、中華名吃一條街和海鮮特色餐飲區(qū)及兒童游樂區(qū)等。屆時待M3號線全線開通，整個客流面將覆蓋全青島，棧橋PARKCITY正在急切地等待能夠迎來“重生”的機會。

李村商圈中心的維客廣場改造項目是青島市三大地鐵綜合體項目之一，也是出現(xiàn)在人們視線最早的地鐵商業(yè)。該項目規(guī)劃6萬平方米的商業(yè)面積，建成后將成為省內(nèi)最大的地鐵換乘空間，使地鐵2號線、3號線實現(xiàn)無縫對接，乘坐地鐵的市民可以通過電梯，直接進入周邊的各大商場休閑購物。目前項目已啟動招商，開業(yè)在即。

臺東“女人街”拆遷后，騰空地塊規(guī)劃了臺東恒泰東鎮(zhèn)商業(yè)項目。為在“地鐵商業(yè)”中分得一杯羹，該項目更改了最初規(guī)劃，大幅增加地下空間面積。項目規(guī)劃1.8萬㎡地下空間，用于建設(shè)地鐵交換站和地下商業(yè)，地鐵1號線與地鐵2號線經(jīng)過臺東將在本項目地下實現(xiàn)換乘。

雖然如今地鐵僅通車了M3線北半段，但關(guān)于地鐵商業(yè)的熱點話題已經(jīng)吸引了眾多地產(chǎn)圈業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。業(yè)內(nèi)專家表示，新興的“地鐵商業(yè)”是利用地鐵的輻射力和吸引力來發(fā)展零售業(yè)的特色商業(yè)，這比單打獨斗的傳統(tǒng)商業(yè)要更加“吃香”，這些都在其它城市得到了很好的印證。此外，電商對線下實體商業(yè)的沖擊，加速了一些地下商業(yè)的衰落，未來青島地鐵連接的地下或地下大型商業(yè)體中，體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃與組合一定是發(fā)展的大勢所趨，不管怎么說，地鐵將給青島商業(yè)地產(chǎn)帶來一股沖擊，在這樣的發(fā)展大潮下，地下商業(yè)又將迎來重新崛起的良機。