從上世紀90年代初期開(kāi)始，鄭州市商務(wù)辦公市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有、從有到變的進(jìn)化。而經(jīng)三路商圈作為鄭州市商辦物業(yè)最早成熟的區域之一，無(wú)疑是鄭州市寫(xiě)字樓進(jìn)化的縮影。然而，市場(chǎng)大發(fā)展的現實(shí)環(huán)境下，經(jīng)三路正在經(jīng)受前所未有的考驗。

早期寫(xiě)字樓之一：經(jīng)緯大廈

經(jīng)濟的發(fā)展催生了寫(xiě)字樓的快速發(fā)展，對于城市經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物而言，寫(xiě)字樓是隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和城市的經(jīng)濟快速發(fā)展表現出的不同的形式和階段的。

歷史的時(shí)針撥回至20世紀90年代末期，那時(shí)，鄭州寫(xiě)字樓尚未市場(chǎng)化，準確地說(shuō)，叫辦公樓。這些早期的“樓宇”多為事業(yè)單位和國企自用，主要集中在政府單位云集的金水區，談不上租售。

隨著(zhù)民營(yíng)經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，純正的商務(wù)寫(xiě)字樓進(jìn)入市場(chǎng)，如經(jīng)三路上的經(jīng)緯大廈，開(kāi)始吸引本地一些成立較早的企業(yè)入駐，商務(wù)氛圍濃厚。由于缺乏寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，嚴格地說(shuō)，這個(gè)階段的產(chǎn)品并不能很好地適應現代化辦公的需求。

前期發(fā)展都和經(jīng)三路有關(guān)

“對于鄭州寫(xiě)字樓項目來(lái)講，第一個(gè)階段是以未來(lái)大廈和裕達國貿為代表的，那時(shí)候寫(xiě)字樓辦公和酒店結合在一塊。第二階段以經(jīng)三路上的財富廣場(chǎng)這一塊商住樓為主，開(kāi)始起步。”河南楷林置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監張彥欣這樣梳理鄭州寫(xiě)字樓的發(fā)展階段。

值得一提的是，在這期間，思達數碼大廈作為經(jīng)三路上獨樹(shù)一幟、鄭州起步的純正寫(xiě)字樓，當年也承載了無(wú)數年輕人的創(chuàng )業(yè)夢(mèng)。從經(jīng)緯大廈到財富廣場(chǎng)、數碼大廈，鄭州寫(xiě)字樓前期發(fā)展的兩個(gè)重要階段，都和經(jīng)三路有關(guān)。

“第三個(gè)階段是以國際企業(yè)中心和信息大廈為代表，開(kāi)始有商務(wù)辦公的理念，比如純正辦公和集中式辦公。第四個(gè)階段是以金水東路楷林國際、盛潤白宮、榮勛贏(yíng)座、浦發(fā)國際等寫(xiě)字樓為代表，有國際性辦公的高效、節能理念。”張彥欣說(shuō)，現在正處于第五個(gè)階段，就是以金水東路和CBD為代表的重點(diǎn)發(fā)展區域，雖然在這兩個(gè)區域寫(xiě)字樓的品質(zhì)參差不齊，但已經(jīng)有了綠色、金融等個(gè)性鮮明的樓宇定位。

另一種觀(guān)點(diǎn)：

RET睿意德鄭州公司策略顧問(wèn)部總監石俊東認為，嚴格來(lái)說(shuō)，上世紀90年代的“寫(xiě)字樓”，并不是真正的寫(xiě)字樓，按照他的劃分，“花園路信息大廈是起步期，經(jīng)三路金成國際廣場(chǎng)、財富廣場(chǎng)是發(fā)展期，CBD是積聚提升期，高鐵站片區是陣痛發(fā)展期，未來(lái)會(huì )形成區域化趨勢，區域型小的商業(yè)和辦公中心將在各個(gè)片區形成。”

“宜商宜居” 延續至今

經(jīng)三路沿線(xiàn)的商辦寫(xiě)字樓物業(yè)與眾不同，河南商報記者從南到北調查發(fā)現，不論是較早出現的財富廣場(chǎng)、金成國際，還是后來(lái)居上的金印現代城、格林融熙國際，甚至包括即將面世的集超5A甲級寫(xiě)字樓、高檔酒店式公寓和集商住樓，是鄭州寫(xiě)字樓發(fā)展歷史長(cháng)河中應市場(chǎng)而生的一種特殊的產(chǎn)品形態(tài)。在2000年以后那幾年，全國經(jīng)濟形勢好轉，大量新生中小企業(yè)對純寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成一定的需求。從某程意義上講，商住樓使用潛力大，目標客戶(hù)廣泛，為鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展做出了巨大貢獻。

據鄭州市金水區樓宇經(jīng)濟辦公室副主任康云峰介紹，本來(lái)是以住宅立項的項目，最后都演變成“宜商宜居”的“商住樓”，經(jīng)三路上的商辦物業(yè)表現最為明顯，而且發(fā)展勢頭迅猛。商住樓在鄭州樓市從此生根，并逐步蠶食專(zhuān)業(yè)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)空間。

這是商務(wù)發(fā)展的配套需求

“‘宜商宜居’正是吸引商務(wù)入駐的特色，過(guò)去是，現在更是如此。業(yè)態(tài)豐富，配套才齊全，商務(wù)辦公才便利，商務(wù)樓的出租率和投資回報率才高。‘宜商宜居’從側面來(lái)說(shuō)是商務(wù)的配套需求，是一定歷史階段的產(chǎn)物，而不是產(chǎn)品形態(tài)的落后。”河南廣運置業(yè)集團執行總裁師凱倫認為。

在商住樓盛行的發(fā)展階段，大約是2004年前后，鄭州的寫(xiě)字樓主要活躍在兩個(gè)集中區域。有行業(yè)人士總結道，一是老城區內的經(jīng)三路、農業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區及其周邊區域。這一區域本來(lái)就是鄭州市經(jīng)濟最活躍的區域，經(jīng)三路和農業(yè)路的拓寬改造，更為該區域的樓宇品質(zhì)和辦公環(huán)境的提升提供了新的契機。

地域、供應結構依舊是優(yōu)勢

地段決定了高端寫(xiě)字樓的分布，當前鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在向更高階段邁進(jìn)，使得鄭州城市片區用途格局化顯得更為清晰。在此形勢下，經(jīng)三路沿線(xiàn)商辦物業(yè)有著(zhù)何種發(fā)展潛力？戴德梁行鄭州公司副總經(jīng)理巴然有著(zhù)獨到的觀(guān)察視角。

巴然認為，近年來(lái)，雖然代表城市名片的鄭東新區一路高歌猛進(jìn)，商辦物業(yè)一枝獨秀，但經(jīng)三路商圈在傳統地緣優(yōu)勢、產(chǎn)品供應的結構性?xún)?yōu)勢、客戶(hù)底蘊的支撐下依然穩步發(fā)展。

從銷(xiāo)售市場(chǎng)的供應端來(lái)看，供應結構穩健，新增商業(yè)體量可控，市場(chǎng)放量合理，競品少而優(yōu)；從需求端來(lái)看，不可撼動(dòng)的區位優(yōu)勢及新增優(yōu)質(zhì)項目的保值升值能力，使得經(jīng)三路資產(chǎn)的抗風(fēng)險能力強?？傮w來(lái)說(shuō)，經(jīng)三路銷(xiāo)售市場(chǎng)波動(dòng)平穩。

未來(lái)會(huì )面臨“外溢”？

從租賃市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)三路寫(xiě)字樓租金一直在高位運行，與CBD并肩，高于高鐵站片區租金水平。租金的“堅挺”主要源于區域金融及現代服務(wù)業(yè)的行業(yè)底蘊支撐，以及區域地緣吸附力強?？傮w來(lái)說(shuō)，客戶(hù)結構相對穩定，雖有溢出，但未出現斷崖式的更迭。

不過(guò)，巴然也在擔心，經(jīng)三路未來(lái)會(huì )面臨一個(gè)問(wèn)題：空置率走高。因為，從整體城市規劃及產(chǎn)業(yè)布局策略來(lái)看，未來(lái)金融行業(yè)總部將隨大勢向龍湖副CBD和CBD遷移，經(jīng)三路將面臨優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)現代服務(wù)業(yè)外溢的威脅。另外，品質(zhì)型客戶(hù)東移后，經(jīng)三路大部分老舊辦公產(chǎn)品就會(huì )出現空置現象。

另一種觀(guān)點(diǎn)：

對此，河南廣運置業(yè)集團執行總裁師凱倫的看法相反。師凱倫認為，實(shí)際上，經(jīng)三路有承接CBD和副CBD商務(wù)外溢的作用，而不是自身外溢，自身外溢加承接外溢并存，促進(jìn)血液循環(huán)，由此促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構和經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng )新或調整。華爾中心是個(gè)典型的例子，它恰好處于老城區和新城區之間，卡準了“橋頭堡”的位置，既能給他們生活配套，也能承接東區商務(wù)區相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

那些年 我們待過(guò)的經(jīng)三路

鄭州樓宇經(jīng)濟發(fā)展多年，經(jīng)三路落后的配套和糟糕的辦公環(huán)境能讓經(jīng)三路資產(chǎn)保值嗎？經(jīng)三路與其他焦點(diǎn)區域比，租金水平高低如何？空置率高低如何？請繼續關(guān)注后續調查報道。

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