從上世紀(jì)90年代初期開始，鄭州市商務(wù)辦公市場經(jīng)歷了從無到有、從有到變的進(jìn)化。而經(jīng)三路商圈作為鄭州市商辦物業(yè)最早成熟的區(qū)域之一，無疑是鄭州市寫字樓進(jìn)化的縮影。然而，市場大發(fā)展的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，經(jīng)三路正在經(jīng)受前所未有的考驗(yàn)。

早期寫字樓之一：經(jīng)緯大廈

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展催生了寫字樓的快速發(fā)展，對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物而言，寫字樓是隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和城市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展表現(xiàn)出的不同的形式和階段的。

歷史的時(shí)針撥回至20世紀(jì)90年代末期，那時(shí)，鄭州寫字樓尚未市場化，準(zhǔn)確地說，叫辦公樓。這些早期的“樓宇”多為事業(yè)單位和國企自用，主要集中在政府單位云集的金水區(qū)，談不上租售。

隨著民營經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，純正的商務(wù)寫字樓進(jìn)入市場，如經(jīng)三路上的經(jīng)緯大廈，開始吸引本地一些成立較早的企業(yè)入駐，商務(wù)氛圍濃厚。由于缺乏寫字樓專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格地說，這個(gè)階段的產(chǎn)品并不能很好地適應(yīng)現(xiàn)代化辦公的需求。

前期發(fā)展都和經(jīng)三路有關(guān)

“對(duì)于鄭州寫字樓項(xiàng)目來講，第一個(gè)階段是以未來大廈和裕達(dá)國貿(mào)為代表的，那時(shí)候?qū)懽謽寝k公和酒店結(jié)合在一塊。第二階段以經(jīng)三路上的財(cái)富廣場這一塊商住樓為主，開始起步。”河南楷林置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)張彥欣這樣梳理鄭州寫字樓的發(fā)展階段。

值得一提的是，在這期間，思達(dá)數(shù)碼大廈作為經(jīng)三路上獨(dú)樹一幟、鄭州起步的純正寫字樓，當(dāng)年也承載了無數(shù)年輕人的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)。從經(jīng)緯大廈到財(cái)富廣場、數(shù)碼大廈，鄭州寫字樓前期發(fā)展的兩個(gè)重要階段，都和經(jīng)三路有關(guān)。

“第三個(gè)階段是以國際企業(yè)中心和信息大廈為代表，開始有商務(wù)辦公的理念，比如純正辦公和集中式辦公。第四個(gè)階段是以金水東路楷林國際、盛潤白宮、榮勛贏座、浦發(fā)國際等寫字樓為代表，有國際性辦公的高效、節(jié)能理念。”張彥欣說，現(xiàn)在正處于第五個(gè)階段，就是以金水東路和CBD為代表的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，雖然在這兩個(gè)區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)參差不齊，但已經(jīng)有了綠色、金融等個(gè)性鮮明的樓宇定位。

另一種觀點(diǎn)：

RET睿意德鄭州公司策略顧問部總監(jiān)石俊東認(rèn)為，嚴(yán)格來說，上世紀(jì)90年代的“寫字樓”，并不是真正的寫字樓，按照他的劃分，“花園路信息大廈是起步期，經(jīng)三路金成國際廣場、財(cái)富廣場是發(fā)展期，CBD是積聚提升期，高鐵站片區(qū)是陣痛發(fā)展期，未來會(huì)形成區(qū)域化趨勢(shì)，區(qū)域型小的商業(yè)和辦公中心將在各個(gè)片區(qū)形成。”

“宜商宜居” 延續(xù)至今

經(jīng)三路沿線的商辦寫字樓物業(yè)與眾不同，河南商報(bào)記者從南到北調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是較早出現(xiàn)的財(cái)富廣場、金成國際，還是后來居上的金印現(xiàn)代城、格林融熙國際，甚至包括即將面世的集超5A甲級(jí)寫字樓、高檔酒店式公寓和集商住樓，是鄭州寫字樓發(fā)展歷史長河中應(yīng)市場而生的一種特殊的產(chǎn)品形態(tài)。在2000年以后那幾年，全國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，大量新生中小企業(yè)對(duì)純寫字樓市場形成一定的需求。從某程意義上講，商住樓使用潛力大，目標(biāo)客戶廣泛，為鄭州寫字樓市場的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。

據(jù)鄭州市金水區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室副主任康云峰介紹，本來是以住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目，最后都演變成“宜商宜居”的“商住樓”，經(jīng)三路上的商辦物業(yè)表現(xiàn)最為明顯，而且發(fā)展勢(shì)頭迅猛。商住樓在鄭州樓市從此生根，并逐步蠶食專業(yè)的寫字樓市場空間。

這是商務(wù)發(fā)展的配套需求

“‘宜商宜居’正是吸引商務(wù)入駐的特色，過去是，現(xiàn)在更是如此。業(yè)態(tài)豐富，配套才齊全，商務(wù)辦公才便利，商務(wù)樓的出租率和投資回報(bào)率才高。‘宜商宜居’從側(cè)面來說是商務(wù)的配套需求，是一定歷史階段的產(chǎn)物，而不是產(chǎn)品形態(tài)的落后。”河南廣運(yùn)置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁師凱倫認(rèn)為。

在商住樓盛行的發(fā)展階段，大約是2004年前后，鄭州的寫字樓主要活躍在兩個(gè)集中區(qū)域。有行業(yè)人士總結(jié)道，一是老城區(qū)內(nèi)的經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域。這一區(qū)域本來就是鄭州市經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，經(jīng)三路和農(nóng)業(yè)路的拓寬改造，更為該區(qū)域的樓宇品質(zhì)和辦公環(huán)境的提升提供了新的契機(jī)。

地域、供應(yīng)結(jié)構(gòu)依舊是優(yōu)勢(shì)

地段決定了高端寫字樓的分布，當(dāng)前鄭州寫字樓市場正在向更高階段邁進(jìn)，使得鄭州城市片區(qū)用途格局化顯得更為清晰。在此形勢(shì)下，經(jīng)三路沿線商辦物業(yè)有著何種發(fā)展?jié)摿?？戴德梁行鄭州公司副總?jīng)理巴然有著獨(dú)到的觀察視角。

巴然認(rèn)為，近年來，雖然代表城市名片的鄭東新區(qū)一路高歌猛進(jìn)，商辦物業(yè)一枝獨(dú)秀，但經(jīng)三路商圈在傳統(tǒng)地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)、客戶底蘊(yùn)的支撐下依然穩(wěn)步發(fā)展。

從銷售市場的供應(yīng)端來看，供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，新增商業(yè)體量可控，市場放量合理，競品少而優(yōu)；從需求端來看，不可撼動(dòng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及新增優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的保值升值能力，使得經(jīng)三路資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)?？傮w來說，經(jīng)三路銷售市場波動(dòng)平穩(wěn)。

未來會(huì)面臨“外溢”？

從租賃市場來看，經(jīng)三路寫字樓租金一直在高位運(yùn)行，與CBD并肩，高于高鐵站片區(qū)租金水平。租金的“堅(jiān)挺”主要源于區(qū)域金融及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的行業(yè)底蘊(yùn)支撐，以及區(qū)域地緣吸附力強(qiáng)?？傮w來說，客戶結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，雖有溢出，但未出現(xiàn)斷崖式的更迭。

不過，巴然也在擔(dān)心，經(jīng)三路未來會(huì)面臨一個(gè)問題：空置率走高。因?yàn)?，從整體城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)布局策略來看，未來金融行業(yè)總部將隨大勢(shì)向龍湖副CBD和CBD遷移，經(jīng)三路將面臨優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)外溢的威脅。另外，品質(zhì)型客戶東移后，經(jīng)三路大部分老舊辦公產(chǎn)品就會(huì)出現(xiàn)空置現(xiàn)象。

另一種觀點(diǎn)：

對(duì)此，河南廣運(yùn)置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁師凱倫的看法相反。師凱倫認(rèn)為，實(shí)際上，經(jīng)三路有承接CBD和副CBD商務(wù)外溢的作用，而不是自身外溢，自身外溢加承接外溢并存，促進(jìn)血液循環(huán)，由此促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)新或調(diào)整。華爾中心是個(gè)典型的例子，它恰好處于老城區(qū)和新城區(qū)之間，卡準(zhǔn)了“橋頭堡”的位置，既能給他們生活配套，也能承接?xùn)|區(qū)商務(wù)區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

那些年 我們待過的經(jīng)三路

鄭州樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展多年，經(jīng)三路落后的配套和糟糕的辦公環(huán)境能讓經(jīng)三路資產(chǎn)保值嗎？經(jīng)三路與其他焦點(diǎn)區(qū)域比，租金水平高低如何？空置率高低如何？請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注后續(xù)調(diào)查報(bào)道。

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