2016年以來(lái)活躍在投資市場(chǎng)的中渝置地主席張松橋，最新在購(gòu)物清單中又添上一筆。不同于此前投資香港豪宅市場(chǎng)，這次他將目光轉(zhuǎn)向了海外。

據(jù)英國(guó)媒體透露，“重慶李嘉誠(chéng)”張松橋近期正在競(jìng)購(gòu)倫敦金融城122 Leadenhall Street項(xiàng)目50%股權(quán)，價(jià)值5億英鎊，折合約人民幣42.5億元。該物業(yè)是金融城第一高樓，由于外形酷奶酪刨，素有“奶酪刨摩天樓”(the Cheesegrater)之稱。

英國(guó)自去年6月脫歐公投以來(lái)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨極大的不確定性。但不可否認(rèn)，這里仍是世界級(jí)金融中心所在地，加上公投后英鎊貶值帶來(lái)的低價(jià)買入機(jī)會(huì)，包括中集、復(fù)星、萬(wàn)達(dá)、龍湖、萬(wàn)科、恒大，張松橋等中國(guó)企業(yè)及富豪均嗅到了商機(jī)。

“奶酪刨摩天樓”也是張松橋在倫敦投資的第二棟物業(yè)。7個(gè)月前，張松橋在英國(guó)公投脫歐后迅速買下倫敦金融城的酒店物業(yè)，與如今購(gòu)買“奶酪刨摩天樓”的金額相比，所斥資的4233.6萬(wàn)英鎊更像是一次謹(jǐn)慎的試水。

而市場(chǎng)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)指，過(guò)去半年英鎊兌美元累計(jì)貶值幅度近19%，這或許是張松橋愿意花幾十億人民幣投資倫敦物業(yè)的直接動(dòng)機(jī)之一。

被盯上的倫敦市場(chǎng)

近年來(lái)多個(gè)國(guó)家推行的量化寬松政策及其造成的低利率環(huán)境，在壓縮房地產(chǎn)投資收益率的同時(shí)，也推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)值大幅提升。由此引發(fā)的投資活動(dòng)與資本增長(zhǎng)正席卷全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)，并引發(fā)當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)價(jià)格上漲。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，西方國(guó)家在全球資產(chǎn)價(jià)值中占絕對(duì)比例，其中在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域表現(xiàn)得最為明顯。具體而言，北美約占全球商業(yè)物業(yè)總值的45%，歐洲約占28%。而從全球資本流入額看，2015年歐洲地區(qū)流入額達(dá)1830億美元，遠(yuǎn)高于北美地區(qū)，顯示這里才是近年投資的最熱門區(qū)域。

其中倫敦則是投資的重要市場(chǎng)。2016年，該市官方披露房?jī)r(jià)達(dá)48.89萬(wàn)英鎊(折合約人民幣400萬(wàn)元)/套，較1995年時(shí)期增長(zhǎng)了566%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，中渝置地主席張松橋于2017年1月最新被曝出收購(gòu)的“奶酪刨摩天樓”位于金融城地帶，后者是全球領(lǐng)先的金融、商業(yè)和經(jīng)濟(jì)中心。此前包括上置集團(tuán)、復(fù)星、長(zhǎng)實(shí)等企業(yè)，均有在金融城收購(gòu)或建設(shè)物業(yè)的計(jì)劃。

“奶酪刨摩天樓”高47層，在倫敦摩天大樓群中僅次于碎片大廈(The Shard)、金絲雀碼頭One Canada Square、蒼鷺大廈(Heron Tower)。英國(guó)媒體稱，張松橋通過(guò)競(jìng)購(gòu)方式獲得地產(chǎn)公司British Land持有的上述物業(yè)50%股權(quán)，作價(jià)約5億英鎊。

市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，中國(guó)投資者在海外并購(gòu)，看中的無(wú)非是物業(yè)背后的品牌效應(yīng)及投資價(jià)值。以“奶酪刨摩天樓”為例，該項(xiàng)目2015年曾將44層以單價(jià)90英鎊/平方英尺租予澳洲經(jīng)紀(jì)人公司，創(chuàng)下金融城最高租金紀(jì)錄。

時(shí)間點(diǎn)的選擇暗含著中國(guó)投資者的邏輯，即基于英國(guó)脫歐公投后引發(fā)的貨幣貶值壓力，從而形成低價(jià)買入機(jī)會(huì)。實(shí)際上，時(shí)效性也是投資領(lǐng)域最關(guān)鍵因素之一，這將影響到市場(chǎng)周期、開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)階段、回報(bào)優(yōu)化、成熟度及折舊情況等。

數(shù)據(jù)顯示，公投后3個(gè)月內(nèi)，倫敦市中心的商業(yè)地產(chǎn)接近78%被海外投資者購(gòu)得，香港投資者尤其活躍。

其中去年7月即公投后一個(gè)月，張松橋便斥資4233.6萬(wàn)英鎊購(gòu)置倫敦金融城的Travelodge酒店物業(yè)。相比之下，此次再次收購(gòu)“奶酪刨摩天樓”時(shí)，英鎊兌美元匯率累計(jì)貶值幅度達(dá)到19%，兌歐元?jiǎng)t是貶值近12%。

不過(guò)，匯率下降短期內(nèi)帶來(lái)購(gòu)買成本下降，長(zhǎng)期卻存在一定的不確定性。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，脫歐公投結(jié)果公布后的經(jīng)濟(jì)政治不確定性，已明顯打壓了英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的人氣。近期英國(guó)首相特雷莎·梅稱無(wú)意保留“絲毫”歐盟會(huì)籍的表態(tài)也加劇了英鎊的弱走勢(shì)，這對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值提升而言提出了不小的挑戰(zhàn)。

張松橋“購(gòu)物”清單

倫敦金融城收購(gòu)物業(yè)只是張松橋投資的一個(gè)縮影。實(shí)際上，張松橋作為香港資本市場(chǎng)的“知名炒家”，近年來(lái)在包括豪宅、寫字樓、股票等投資標(biāo)的均在其“射程”范圍內(nèi)。

資料顯示，在2004年初，張松橋曾以1.38億港元購(gòu)買曾為武俠小說(shuō)作家金庸居所的山頂?shù)?號(hào)屋地;2005年2月，以4.3億港元向中銀香港購(gòu)入山頂歌賦山道1號(hào)，該物業(yè)兩年后以5.5億港元售出，賬面獲利1.2億港元。

而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，僅2015年，張松橋在香港收購(gòu)或出售物業(yè)的交易多達(dá)5筆，前后涉資逾百億港元。

其中2015年初，張松橋在香港以51億港元買下曾被列為香港一級(jí)歷史建筑物的何東花園;7月從雅居樂(lè)陳卓林手中買下了渣甸山包華士道1號(hào)的房屋，作價(jià)約7.6億港元;10月以40.21億港元買入渝太地產(chǎn)持有的香港兩幢商業(yè)大廈彩星中心、世紀(jì)廣場(chǎng)。

同年，張松橋還以賣殼形式轉(zhuǎn)讓港島南區(qū)的淺水灣寶晶苑“孖屋”，市場(chǎng)估價(jià)約4億港元，實(shí)用呎價(jià)近8萬(wàn)港元，價(jià)格創(chuàng)屋苑新高。

縱觀張松橋早期的物業(yè)投資軌跡，無(wú)論是買入商辦物業(yè)還是豪宅，他都主要集中于香港市場(chǎng);在2016年6月英國(guó)公投脫歐后，才開始陸續(xù)布局倫敦市場(chǎng)，先后收購(gòu)金融城的Travelodge酒店物業(yè)及“奶酪刨摩天樓”。

投資策略變化也反映出張松橋?qū)τ谕顿Y機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)平衡的重視。市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，近年來(lái)香港物業(yè)投資價(jià)值已開始逐漸下降，引發(fā)資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需求。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，目前香港甲級(jí)寫字樓實(shí)際收益率為2.5%，金融公司寫字樓為2.6%，高端住宅投資收益率1.6%;相比之下，倫敦甲級(jí)寫字樓實(shí)際收益率則有2.8%，金融公司寫字樓5.0%，高端住宅收益率則為3.3%。

另一方面，市場(chǎng)人士認(rèn)為，張松橋在香港主要投資豪宅物業(yè)，表現(xiàn)出中短期投資的特征，在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下機(jī)會(huì)成本會(huì)受影響。“而在英國(guó)市場(chǎng)投資的亞洲投資者，一般以長(zhǎng)期持有型資產(chǎn)為目標(biāo)，尋求收益增長(zhǎng)及資本增值。張松橋收購(gòu)的物業(yè)或許也有這種打算。”

除了物業(yè)投資，張松橋最為內(nèi)地讀者所熟知的，是與“大D會(huì)”華人置業(yè)主席劉鑾雄、新世界老板鄭裕彤等人共同推動(dòng)恒大上市——后者于2016年實(shí)現(xiàn)銷售額3733億元超越萬(wàn)科。去年恒大持續(xù)買入萬(wàn)科股票之際，張松橋個(gè)人還斥資逾20億港元買入萬(wàn)科股票。

相比于個(gè)人投資的風(fēng)生水起，張松橋旗下地產(chǎn)上市平臺(tái)中渝置地表現(xiàn)則相對(duì)黯淡。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中渝置地自2015年起先后將重慶、成都、貴陽(yáng)等地大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓予恒大、融創(chuàng)等房企，套現(xiàn)人民幣近百億。更多精彩內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

在出售內(nèi)地資產(chǎn)后，中渝置地曾多次透露在北京、上海等一線城市，及香港或海外城市投資的意圖。但時(shí)隔兩年，該公司始終鮮有實(shí)質(zhì)性落地。